【初心者向け】空室対策は購入前から始まっている。募集と空室対策とジモティで効果的な方法とは

はじめに

空室を埋めたい！不動産投資家なら誰でも願うことです。不動産投資初心者で物件を購入したはいいけど入居者が付かなくて困っているが、何をしたらいいのか分からない。こんな悩みの人は多いのではないでしょうか。もし初心者の方でそんな悩みを抱えているならぜひお読みください。

本記事をテーマ

・入居者の行動分析
・空室対策の３つの方法
・ジモティーで募集時に効果的なアイデア

空室対策は入居者の行動を知ることから始まります。

  【1】周辺調査 満室経営は購入前から始まっています。

空室対策は購入前から始まっています。物件周辺の賃貸需要や競合を分析することで、家賃やどんな設備をつけるかを決めることができます。

【1-1】調査項目

・市場調査　周辺の施設や立地
・競合分析　周辺の競合アパート分析

【1-1-1】周辺の施設や立地を調べる

入居者に人気のある施設の有無や、距離などを調査する。スーパーやコンビニがあるかないかで入居率は大きく変わります。Googleマップ等で詳細に調べておきましょう。

１棟目に調べた情報サンプル

★★近くにスーパー、コンビニなど多数
■マスダ〇〇店(スーパー)まで495m
■セブンイレブンまで777m
■ウエルシア(ドラッグストア)まで600m
■ビバホーム(ホームセンター)まで1117m
■カスミ(スーパー)まで1371m
■○○市役所庁舎(役所)まで1273m

【1-1-2】競合調査 周辺にある競合物件について調査します。

スーモやホームズで募集件数や家賃、設備などを細かく調べます。

競合調査内容

１、市の募集件数や空室率
２、町の募集件数など
３、木造アパートの広さ別家賃

広さ別家賃データ

賃貸募集数と推移

★周辺調査報告書

競合がどれくらいあるのか、家賃や設備はどうかを調べることで、物件の強みと弱みを知ることができ入居者募集にあたって、どこまでのリフォームが必要かなども分かります。さらに入居者のペルソナ設定をすることでより強力になります。

空室率も年々変化しています。Homesの見える賃貸は平成20年の古いデータです。最新の空室率を作成していますので下記記事で確認してみてください。

【2】入居者のペルソナ設定

どんな入居者を想定するか？これはとても重要です。マーケティングの手法として商品を購入する人のペルソナ設定というのがあります。 それは、自分の物件に入居する人はどんな人なのかを想定することです。

【2-1】私が作成したペルソナ設定

・性別　男性
・年齢　20～60歳
・職業　会社員
・収入　200～400万円
・家族構成　単身
・住居に対するこだわり
　　　　安くてそれなりであればいい
　　　　特にこだわりはない
・生活　食事はコンビニやスーパーがメイン
　　　　料理などはしない
　　　　移動は車
　　　　家ではネットかテレビを見る
　　　　風呂はシャワーのみ
・前居住地　茨城県内、栃木県
・勤め先　近隣の工場やスーパー
・出勤時間　８時ごろ
・帰宅時間　１９時ごろ
・車種　軽自動車かミニバン
・休日の過ごし方　家にいることが多い
　　　　　　　　　友人と食事など

入居者を想定することでリフォームの内容なども決められます。ここではペルソナ設定から想定した設備の一つにインターネット無料です。

ペルソナ設定で休みの日は家にいることが多いと想定したので、ネットは必需の設備であると考えました。

結果として

無料ネット利用率は６０％でしたので、想定したほどではありませんでしたが入居者確保に役立ちました。ターゲットを設定せず独りよがりなリフォームをするのは無駄になることもありますので、入居者のペルソナ設定をすることで無駄を省き、効率よく空室対策をしましょう。

【3】賃貸募集３つの方法

賃貸募集には大きく分けて３種類あります。

１、管理会社に依頼する
２、他の不動産会社に依頼する
３、募集サイトで募集する

ここでは募集の種類によってのポイント等を紹介します 。

【3-1】管理会社に依頼する

　 通常は管理を依頼している不動産会社に賃貸募集も依頼すると思います。管理会社は仲介がメインビジネスではありません。入居者を付けることで管理費をもらったり、リフォームして修繕費用をもらうことが主な収入源です。

管理会社も大家と同じように入居者を見つけたいと思っている協力者です。営業マンとの人間関係を構築し、自分の物件を一番に紹介してもらうことが一番の対策です。

ポイント

・管理会社には定期的に訪問及び電話をする
　忘れられないようにする
・管理会社がやり易い条件をヒアリングする
　家賃なのか設備なのか？

管理会社はパートナーですので、いい管理会社を選ぶことが満室経営の一歩です。管理会社の選び方の記事もありますので良かったら読んでみてください。 

【3-2】管理会社以外にお願いする

管理会社以外にも、募集をお願いしたほうがいいです。私のような極小大家だとあまり相手にされませんが、そんなことは気にせず訪問してお願いしました。

せっかく訪問するのであれば賃貸需要なども合わせてヒアリングして見るといいです。 ヒアリングする内容も、需要はありますか？とか家賃はいくらですかだけでなく、色々聞くと勉強になります。

私が不動産会社訪問時に聞いている内容

どのエリアからの入居者が多いですか？
この地域に住む人の職場は近いですか？
単身者が多いですか？
通勤は車ですか？
どんな設備が喜ばれますか？
治安はいいですか？

この質問からペルソナ設定を見出すこともできますので詳しく聞きましょう

【3-3】ジモティー募集で有効だった方法

今はオーナーがー直接インターネットで募集できます。私はジモティーしか使っていないのでその他は詳しく分かりませんが、ここではジモティーで募集する時に有効だった方法をご紹介します。

有効性

今回の５部屋募集のうち３部屋はジモティー経由での入居でした。掲載から１か月で３部屋入りましたので効果的だと思います

【3-3-1】説明文は箇条書き

説明文はポイントだけを箇条書きにする方がいいです。今の人は集中力が８秒間しか持たないと言われています。あまり長い文章は読まれません。一目でわかるようにしましょう。 実際の画像を掲載しておきますので参考にしてください。

★２０２１年１月に外壁塗装しました
★インターネット無料！
　　使い放題です★防犯カメラ付きで安心です
★駐車場　１台無料
★フリーレント　キャンペーン中！
１０３号室は角部屋です
間取り２Ｋ(K３．７･洋室６･和室４．５)
さらに、設備も新しくしています。

★【写真多数】下記URLから室内写真などを見られます
https://30d.jp/taro0212/1

ジモティー掲載用のテンプレートを無料公開しています

note.com

【3-3-2】物件写真をたくさん掲載する方法

ジモティーは５枚しか写真を掲載できません。写真は大きなアピールポイントになるのでもってたくさん掲載したほうがいいですよね。そこで外部サイトの力を借りてたくさんの写真を見てもらえるようになります。 写真共有サイトはGoogleﾄﾞﾗｲﾌﾞ他色々ありますが、私が利用したのは30Days　Albumです。

★【写真多数】下記URLから室内写真などを見られます
https://30d.jp/taro0212/1
の部分のURLをクリックすると写真が表示されます

・３０Days　Album 　GMO系列のサービスです。

URLで写真共有が可能です。合言葉などでロックすることもできるのでいろいろ使えます。 今回私が使ったのはこのサービスです。

ユーザー登録をして写真をアップロードするだけなので使い方も簡単です。iPhoneアプリもあるので携帯だけで完結できるのも便利です。

【3-3-3】ジモティーオプションを使って目立たせる

ジモティーには有料で投稿を目立たせるオプションがあります。

主に2種類 ジモティーのオプション

・リフレッシュ　新規投稿として上に掲載されます
・ハイライト　投稿のバックを黄色して目立たせます

効果があったのはリフレッシュです。これを使うと閲覧数がかなり伸びます。

ポイント！

オプション購入はアプリとパソコンでできますが、理由は分かりませんがパソコンからのほうが安いです。

アプリ価格
　リフレッシュ　　　３７０円　 ５回パック　　１，６００円
パソコン価格
　 リフレッシュ　　　３００円 ５回パック　　１，２００円

オプションを買うならパソコンからがいいです。パソコンで買ってもアプリで使えますので安心してください。

まとめ

空室は精神的に堪えます。逆に満室は最高にいい気分にしてくれます。ひとつひとつできることを実行すれば満室も夢ではありません。初心者には難しいこともあるかもしれませんが、不動産投資はビジネスです。面倒がらずに頑張りましょう。

これからも有益な情報を公開して行きますので、ツイッターのフォローをしていただけると嬉しいです。最速で情報をゲットできます。

【物件調査方法】購入する築古アパートのリアルな物件調査報告書を公開！不動産投資で築古アパートの現地調査方法を解説

はじめに

物件の調査でどこを見ればいいのか？
不動産投資の初心者にはとっては難しいですよね。私も、初めて物件調査に行った時、建物をなんとなく見て写真を撮るだけでした。何度も物件調査に行くうちに、どこをチェックしたらいいのか分かるようになりました。

１棟目の物件調査では、見落としが多く購入後に苦労しましたので、同じ失敗を繰り返さないようにチェックシートを作成し、メジャーなどの道具を準備することで見落としを減らせるようになりました。

今回は私が購入する２棟目の築古アパートを実際に調査した時の内容を、写真付きで記事にしました。

本記事のテーマ

・今回実際にこれから購入する予定の現地調査時の写真を使って解説します。
・今後の内見調査の精度が格段に上がります。

ぜひ最後まで読んでください

【１】内見調査前に準備すること

内見調査は行く前から始まっています。調査するアパートの人口や世帯数、賃貸需要や周辺の店舗や不動産投資の収益性をチェックしておきます。

当日、建物以外に何を調べるのかも事前に決めておくことが大切です。 

ww.taro0212.com【１−１】物件概要

埼玉県加須市　駅徒歩約５分
木造アパート　２DK（44㎡）築２７年
駐車場５台　入居率５０％

www.taro0212.com 

【１−２】調査に必要な道具

■私が内見調査のときに持って行く道具をご紹介します

・チェック表（間取りを考えて事前に項目を決めておく）
・メジャー
・水平器
・スマホ
・小さい脚立

急にチェックに行くことになった時以外は、全て持って行きます。

１，チェック表

屋根や外壁、共用部分と室内のチェック表をそれぞれ作成してボードに挟んで持って行きます。物件特有な調査ポイントを書き込んでおくことで、見落としがなくなります。

２，メジャー

建物や室内のサイズを測定します。特に室内はリフォーム費用を算出する際に必ず必要です。道路や駐車場のサイズを図るので５ｍくらいのものがおすすめです。

３，水平器

スマホアプリもありますが、ケースなどをつけていると正確性に問題がでてきます。以前の調査の時、水平器のおかげで建物の微妙な傾きを発見できました。

４，スマホ

主にカメラ代わりに使っています。

５，小さい脚立

屋根や天井などを調べるときに必要です。私は車で行くので積んでおきます。

【２】実際の内見調査

それでは、今回購入する築古アパートを実際に調査した時のことを写真とともに解説します。

【２−１】建物や共用部の調査

１，全体的な雰囲気を感じる

日当たりや風通しなど、周辺の雰囲気を感じ取ります。これは個人差がありますので、ご自分の感覚を信じて調べましょう。音や匂いなども重要です。

２，外壁のチェック

築古アパートはだいたい塗装がだめです。外壁を触った時、手が白くなるようなら塗装が必要なので、その分見積もりに入れて、指値の根拠にしましょう。 

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３，屋根のチェック

実際の屋根の写真です。これはスレート瓦という種類で、一般の住宅にもよく使われる屋根材です。こんなに近くで見ることはないですよね。苔や汚れでとても汚いです。屋根は雨漏れの大きな原因になりますので、この状態だと塗装したほうがいいレベルだと思います。

当たり前ですが、屋根は高い位置にあるので、簡単には見ることが出来ません。自撮り棒などで撮影する人もいるそうです。この写真は手すりに登って撮影しましたが、危ないのでおすすめはしません。

４，基礎のチェック

個人的に基礎はとても重要だと考えているので、いつもかなり時間をかけています。

■基礎のチェックポイント

・基礎のコンクリート
・基礎内部の状態

この２つを調べます。それぞれ写真とともに詳しく解説します。

・基礎のコンクリート

ひび割れや汚れなどをチェックします。ひびは割れ方や幅によって補修の方法が変わってきます。割れや剥がれがある場合は、傾いている可能性があるので注意が必要です。

・基礎内部の状態

基礎に通気口があれば簡単に調べられます。写真のようにスマホで通気口の隙間から撮影します。フラッシュを点灯させればかなり奥まで撮影可能です。一箇所ではなく全方位から撮影することをおすすめします。

写真の基礎は布基礎という種類です。築古アパートはほとんどこの基礎が使われています。基礎の周りは土が露出しているので、湿気が上がって基礎の木を腐らせたりすることがあるので、最近の一般住宅では、一面をコンクリートで覆ってしまうベタ基礎が使われています。私が内見調査した物件で、ベタ基礎は見たことがありません。

 ５，共用部のチェック

■共用部チェックポイント

・駐車場
・玄関ドアや廊下
・階段や手すり
・プロパンボンベ置き場など
・浄化槽周辺

 ・駐車場

サイズや駐車の使い勝手を調べます。空いている場合は実際に駐車してみます。駐車しにくいと、短期退去の原因になりそうなので調べています。

・玄関ドアと廊下

玄関ドアの交換は結構な費用がかかります。右の写真はドアの下部が腐食していたので、ダイノックシートを貼りました。交換になると７万円くらいかかります。ダイノックシートは２万円くらいです。

・階段や手すり

階段や手すりにぐらつきなどがないかチェックします。

・プロパンガスボンベ置き場

危険物なので危なくない場所に設置されているかを確認します。ボンベ周辺にガス会社の連絡先が書いてあるのでメモしておくことと後々便利です。

・浄化槽周辺

地方のアパートは浄化槽の確率が高いです。公共下水の場合、費用がかかりませんが浄化槽の場合メンテナンス費用がかかります。これは大家負担です。点検と汲み取りなどで年間５〜８万円くらいかかります。ポンプがちゃんと動いているか？臭くないかぐらいはチェックしています。今回は珍しく公共下水でした。

【２−２】室内の調査

室内の調査で重要なのは水回りです。水回りの交換は金額がかかるのでしっかりチェックしたほうがいいです。

■室内のチェックポイント

・水回りのチェック
・窓や網戸などサッシまわり
・天井や壁
・床の状態
・その他設備など

 ・水回りのチェック

■キッチンのチェック

室内をチェックする時は、事前に水道の開栓をお願いしておきましょう。水がでるか漏れていないか、排水がきちんと出来ているかは重要です。入居後のトラブルで水回りが一番多いです。

キッチンの扉や中をチェックしましょう。シンク下が水漏れでカビが生えたり、腐食していることがあります。独立洗面台も同じようにチェックします。

 ■お風呂のチェック

今回はユニットバスでした。実際に入ってみて床が軋んでいないか、バスタブのパネルが外れたりしていないかを確認します。

■トイレのチェック

トイレ水便器の状態や水の流れや漏れがないかどうかと床のきしみなどをチェックします

■洗面台 

水栓の状態や排水ができているか、戸棚の中の状態をチェックします。水回りは匂いが重要です。

・窓や網戸などのサッシ周り

全部の窓や網戸、雨戸などを開閉して動きや汚れ具合をチェックします。動きが悪い場合は、サイズなどを図り、現在でも修理や交換が可能化を確認します。

窓まわりの木部などの腐食度合いを調べます。特に掃き出し窓下の木部は雨などで腐食していることが多いです。 

・天井や壁

壁紙の汚れや剥がれ、へこみなどがないかチェックします。壁紙が交換が必要な箇所はメモしておいてリフォームの見積に組み入れます。

天井にシミや汚れがないかチェックします。雨漏りがあるとシミができます。天井裏を確認できる場合はしましょう。できない場合は雨漏りがないことを仲介の人に確認します。

・床の状態

床は全面歩いて確認します。よく歩く場所がふかふかしていることがあります。その場合クッションフロアを剥がして床の修理をし、新しいクッションフロアを貼るようになるので金額がかさみます。  

・畳の状態と畳の下のチェック

畳は表面の汚れ具合や凹みなどを調べます。汚れは表替えできれいになりますが、凹みは修理できないので注意が必要です。畳の表替えは、安いところで一畳２，３００円から交換できます。

１階の場合床下の湿気で畳の下がカビだらけになっている可能性があるので、めくってチェックしましょう。私はチェックしないであとからお金がかかってしまいました。

・その他の設備

エアコンや給湯器、テレビドアホン、ウォシュレットなどがついているかを調べ、ちゃんと作動するかを確認します。  

公務員兼不動産投資家のニコさんの調査方法

物件のチェック以外の必要な調査について細かく書かれています。ぜひ御覧ください

reiwa-koumuin-fire.com

まとめ

私の場合、現地の物件調査はとても時間がかかります。今回の調査でおおよそ３時間ぐらいかけています。外回りは、待ち合わせ時間前に来て一人でチェックしておきます。不動産投資は購入前に成否が決まってしまうと言われていますので、チェックは入念にしておいたほうがいいです。
１棟目は、チェックの甘さから様々な問題が発生しました。その教訓を今回の調査に行かせたことは、１棟目の失敗は無駄ではないと思います。これから不動産投資を始める人は、この記事で多少なりとも参考になれば幸いです。

今後も初心者向の様々な情報をツイッターでも公開しますので是非フォローお願いします

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無料物件調査チェックシート

注意：コピーを作成してご利用ください

テンプレートはGoogleスプレッドシートを使っています。

Googleアカウントが必要です。

注）Googleアカウントでログインしていないとコピーできません

閲覧専用になっていますので、ファイル→コピーを作成してから作成してください。

※このテンプレートを使用してでた損害などは一切責任を負いません。

了承の上ご利用ください。

↑ここからダウンロードできます

自由に変更して使ってください。

【4か月で満室！】築古ボロアパートを最低限のリフォームで満室にしたリフォーム内容と費用を公開！不動産投資初心者の始め方

はじめに

私の投資対象は、地方の築古アパートでした。１棟目に購入した築古アパートは、部屋も建物もとてもボロボロでした。お金をかければいくらでもきれいになりますが、それでは採算が合いません。適度なリフォームと賃貸募集対策で満室を目指した、投資初心者のリフォームと賃貸募集対策を記録していきたいと思います。

 本記事のテーマ

築古木造ボロアパートを満室にするためのリフォーム内容と費用を公開します【４か月で満室にした方法】

物件概要

茨城県古河市
２Ｋ（３２㎡）駐車場８台
木造築３０年アパート

 www.taro0212.com

リフォーム費用総額(今回実際に行ったリフォーム）

・屋根と外壁の塗装　　　１，５００，０００円
・室内ＤＩＹ費用　　　　　　　３２，０００円
・玄関ドアの修繕　　　　　　　９５，７００円
・網戸５室　　　　　　　　　１６５，０００円
・クリーニング５部屋　　　　２００，０００円
・無料ネット導入費用　　　　３６９，６００円
・合計　　　　　　　　　２，３６２，３００円

今回実施したリフォームの割合グラフ

【１】屋根と外壁のリフォーム【総額１５０万円】

購入した物件は、とてもボロボロでした。さすがにこのままでは入居付けは望めないので屋根と外壁塗装をしました。外壁塗装の見積もりを３社からとりました。

【１－１】外壁塗装の種類と見積もり

３社から頂いた実際の見積もりです

全部同条件で揃えたかったのですが、１社目は水性で出してきました。３社目はそこそこ大きい会社でした。計測も一番時間をかけてきちんとていました。なにも言わないのにカラーシュミレーションを見積もりと一緒に出してくれました。最終的には２社目にお願いしました。決めては人柄です。塗装以外でも大工さんやクロス屋さんなどの一人親方的な人を紹介してくれてとても助かりました。

塗料の種類は大まかに分けると、アクリル、ウレタン、シリコン、フッ素の４種類に分類できます。違いは顔料に混ぜる樹脂の違いです。顔料にシリコン樹脂と溶剤を混ぜたものが、シリコン塗装になります。

価格的には、アクリルが一番安くフッ素が一番高い塗料です。

樹脂の違いによって耐用年数が変わってきます。さらに使う溶剤によっても価格が変わります。油性と水性の２種類の溶剤が存在します。油性と水性の耐久性は変わらないという会社もありますが、塗装会社に聞くとほとんどの会社が、油性の方が耐久性が高いと言います。今回は油性塗料を選びました。

油性は塗装中匂いがきつくて、住んでいる人がいると厳しいと言われることがありますが、実際塗っている現場で確認しましたが個人的には大丈夫でした。人によってはダメな人もいるかもしれませんので注意してください。

その他詳しい内容が知りたい方は過去記事をご覧ください。 

【１－２】外壁塗装ビフォアーアフター

外壁塗装の効果はかなり高いと思います。写真をご覧いただければ分かるように同じ建物には思えないくらいの変化です。

塗装後は建物のつやが違います。細かく見ると築古感は出ていますが、ぱっと見は新築同様です。輝いています。

階段は錆がひどい状態でした。錆を落として塗装をすると、こんなにも綺麗になるんだと驚きました。コンクリートとアスファルト部分は高圧洗浄できれいになりました。

塗装前は窓枠周辺に凹みがありましたが、コーキングで埋めてもらいました。きれいに修復できています。

スレート瓦の屋根は塗装がはがれていている上に汚れもひどい状態でした。高圧洗浄で汚れを落として塗装。新品のようになりました。 外壁塗装はお金がかかりますが、１０年以上持つと考えると、年間１５万円以下と安いのに、入居付けや見た目、売却時もも効果があるので一番コスパが高いリフォームだと思います。外壁がやられている築古の場合、それを理由に指値も通りやすいと思います。

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【２】共用部のリフォーム

共用部はゴミが散乱し、枯れた雑草だらけでした。全く管理されてない状態です。今だったら買わないかもしれないくらい廃墟感満載でした

【２−１】駐車場の修繕内容

駐車場や玄関周りはゴミが放置されていて、まるで廃墟のようでした。前オーナーはこの状態をどう思っていたのかと不思議に思いました。買ってからほとんど見ていないのだと思います。白いラインを引くとしまって見えます。

アスファルト補修材を使って修理しました。費用はおよそ７千円くらいです。

【２−２】玄関ドアのリフォーム

玄関ドアは雨などで腐食して、穴が空いていました。クロス屋さんにダイノックシートを貼ってもらいました。費用はドア５枚で９５，７００円でした

最初は断られましたが、剥がれてもクレームを言わないと言う約束で貼ってくれました。仕上がりはとても綺麗で納得しています。

【３】部屋のリフォームと設備

購入当初は部屋はがっつりとリフォームして家賃アップを狙っていました。数社に見積もりをとったところ、かなりの金額になったので方向転換しました。

【３－１】リフォームプランの大幅変更

始めに計画したリフォーム見積もり（５部屋分）

・和室から洋室　３７万円
・クロス張替えと室内扉のダイノック貼り　１６５万円
　※屋根を含めた前面張替え（1000番台クロス）
・木部の塗装　２０万円　
　合計　２２２万円

徹底的にリフォームをして、家賃を１万円アップしようと計画していました。リフォーム利回り約２７％。しかし、ほぼ全空だったのとちょうど繁忙期でしたので、正直焦りが強く心に余裕が有りませんでした。もっと経験があれば、そんなに焦らずじっくり出来たのかもしれないですね。大幅な戦略変更をして、最低家賃で募集することにしました。結果的にすぐ満室になったので、その点に置いては成功ではないかと思います。

実際、室内のリフォーム費用は約４０万円

１８２万円削減

写真のように、壁紙は汚れたり破れたりしていましたがそのままで募集しました。内見者から「壁紙はこのままですか」と聞かれました。家賃が安いのですそれでも決まりました。個人的には外観のきれいさと無料インターネットが利いているのではないかと思います。 

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【３－２】網戸は購入前にチェックしておいたほうがいい

購入前に見落としてしまった事の一つに、網戸のチェックがあります。網戸が外されて部屋の中にあったので取り付けようとしたら、はまらなかったり、動かなかったりと使い物にならないものがほとんどでした。急遽ネットで注文しようとしましたが、サイズが合わなかったら無駄になるし、入居日がせまっていたので建具屋さんにお願いしました。
大小合わせて１８枚で約１６万円でした。これが安いのか高いのか不明です。

【３−３】更新した設備

多少設備も新しくしました
・テレビドアホン
・給湯器
・シングルレバー水栓
・エアコン
・ウォッシュレット
・室内物干し

【３−４】簡単なDIYをした部分

木部は１００均で売っているニスを塗りました。簡単で仕上がりもまずまずです。

【３－５】畳の表替えは意外と安かった

畳の表替えは想像していたより安かったです。約１０枚で２４，０００円くらいです。

取りに来てくれて取り付けまでしてくれます。

ネットで検索するとたくさんでてきます。

【４】賃貸募集対策

管理会社に賃貸募集をお願いしていましたが、その他に近隣の不動産会社をまわりお願いしました。

【４－１】管理会社以外に依頼

管理会社とは、他社で募集を依頼してもいいという契約にしていました。物件周辺の不動産会社を訪問して募集をお願いしました。きちんと手土産とマイソクを持って訪問し、きちんとお願いをました。しかし結果はでませんでした。何が悪かったのか考えていますが、今のところ、次回の対策はできていません。これは今後の課題です。肌感覚ですが、規模が小さいので相手にされていない感じがしていました。

【４－２】ジモティーで募集

知らない人もいるかもしれませんが、ジモティーで賃貸の募集ができます。写真は５枚までしか掲載でなかったり制限はありますが、アクセスが多いので可能性はあります。実際に私の物件は、３部屋がジモティーからの申し込みでした。

ジモティーは不動産投資界隈では評判がよくありませんが、一つのツールとして利用価値はあると思います。 

ジモティー利用のポイント

使った感想

・アクセスを集めるのは結構大変
・投稿直後しか反応がない
・有料オプションはコスパがいい

工夫したこと

・掲載後も写真や説明文を修正
・メール問い合わせは何時でも即返信
・問い合わせに返信したのに反応がない場合は２回ぐらいは再返信

ジモティーの有料オプションのおすすめは「リフレッシュ」です。これを使うと投稿直後と同じになり、アクセスが増えます。理由はわかりませんが、パソコンで購入する方がスマホで買うより安かったです。

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まとめ

購入当初はリフォームに力を入れて家賃アップを目指そうと考えていましたが、ほぼ空室だったので正直焦っていました。もっと経験がある投資家なら、周到な計画を立てて実行出来るのでしょうが、私のメンタルでは無理でした。また、繁忙期が終わる３月までに満室にしなければ、そのあと厳しいという話も聞いていましたので、余計に焦ってしまいました。結果的には募集から４か月で一応満室になったのでよかったと思います。

次回購入する物件はバリューアップも視野に入れてじっくり行きたいと思います。

初心者のリフォーム計画などをまとめてみました。多少なりとも参考になると嬉しいです。 

１棟目から築古ボロアパート投資はいいのか？悪いのか？築古投資で破綻する要因と対策。不動産投資初心者の歩き方

はじめに

地方の築古アパートは高利回りが魅力です。しかし、高利回りの裏には大きなリスクが存在することも確かです。実際に購入してみて、築古ボロアパートのメリットとデメリットや購入する際に注意する点等をまとめてみました。

結論

・運営するのに苦労は多いがきちんと運営出来れば悪くない
・賃貸経営防衛資金を準備しておけば安心
・価格が２千万円以下だと出口も可能性あり
・木造なら経費が少なくて安心

私が１棟目に購入したのは、築３０年の築古木造ボロアパートです。外壁はボロボロ、階段は錆だらけ、室内もボロボロでした。しかも、空室率８０％。勢いで購入しましたが、購入当時の写真を見たら、自分でも良く買ったなと思うくらいです。

 【１】築古木造ボロアパートのメリット

古いけれど魅力がいっぱいのボロアパート。商売の基本、安く仕入れて高く売るを考えるとこれほど魅力的なものはないかもしれません。

【１－１】価格が安く指値がしやすい

法定耐用年数が切れている地方の物件は、価格が安いのが大きな特徴です。私が購入した物件は、長い間ネットにさらされていたようです。賃貸需要を不動産屋にヒアリングしに行ったとき、「あー！あの物件ね」と言われるくらい知られていました。
売れ残りでボロボロなので、大幅な指値が通りました。

【１－２】利回りが高い

総じて利回りが高い傾向にあります。最近は物件価格が上昇しているので、利回りが下がってきていますが、それでも都内に比べると高利回りの１０％以上がごろごろしています
ただ、ネットに書いてある利回りは、参考程度にしたほうがいいと思います。現況での利回りでも、長期入居で家賃が高い時に入っている場合もあります。その人が出た後、大幅に家賃が下がる可能性を考慮しましょう。

【２】築古木造ボロアパートのデメリット

購入前にデメリット＝リスクを把握しておけば、購入後も安定経営ができます。特に高額な費用がかかるものは、重点的にチェックしておくことをお勧めします。

【２－１】融資が付きにくい

これが一番大きなデメリットのような気がします。耐用年数超えの首都圏で言えば、国道１６号線外側の物件は、金融機関の評価がほぼゼロです。

そもそも耐用年数超えた物件に融資しない金融機関が圧倒的に多いのが現状です。私はかなりの数の金融機関に融資の事前審査をお願いしましたが、ほとんどの金融機関はＮＧでした。

すでに実績のある投資家であれば融資が付くようですが、初心者の場合は期待できません。
その場合は、日本政策金融公庫やノンバンクに頼らざるえません。融資が出にくいので、早期に規模拡大が難しい投資だと思います。逆に融資を制すれば、最強ではないかと思います。

【２－２】修繕費がかかる

築古物件は、修繕費がかかります。故障とかではなく劣化がほとんどです。

木造アパートの修繕費がかかる部分

・水回り【家賃１年分】

これが一番高額です。キッチン、トイレ、洗面台の交換は、１年分の家賃が飛んでしまいます。

・躯体や基礎【家賃１年分】

建物が傾いたりすると、度合いにもよりますが１００万円以上の修繕費がかかります。雨漏りも警戒すべき費用です。屋根や外壁の塗装も１０～１５年周期で塗り替えが必要です。築古物件のほとんどは、購入後塗装することを考えましょう。

・設備関係【家賃２～３か月分】

照明やエアコン、ウォシュレット等の設備の劣化。設備は水回りや建物の修繕に比べると安かです。

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【２－３】入居募集で苦戦する

賃貸経営は入居者がいないと始まりません。築古はそれだけで苦戦する確率が高まります。築３０年の木造アパートはボロボロのイメージしかないのです。
入居者募集の際、戦略をきちんと考えれば戦えます。逆に築古だからこその戦略も選べるので、古いことは一概にデメリットだけとは言えない部分もあります。

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【３】築古木造ボロアパートの購入で破綻する可能性とその要因と対策

築古投資の失敗で破綻する可能性はあるのか、その要因は何なのかを考えてみました。
価格が安いので、融資がつかなくても現金で購入出来ちゃう物件もあります。

安いからといって気軽に買ってしまい痛い目を見る可能性は十分にあります。私も購入後に修繕費やトラブルで資金が流出するばかりでした。満室になってもすぐにプラスのキャッシュフローになるわけではません。

破綻する要因

・大きな修繕費がかかる。
・入居者が入らない

対策

・現金を準備しておく
・売却する

不動産投資は賃貸経営です。現金がなくなったら終わります。破綻しないためには、手元資金を用意しておくことが重要です。
私はこれを、賃貸経営防衛資金と読んでいます。

ではどのくらい準備しておけばいいのか？

私が考える賃貸経営防衛資金とはいくらなのか？

・ローン支払の６か月分以上＋１００万円

入居者が入っても、キャッシュフローはすぐには改善しません。入居してもフリーレント１か月、ＡＤ１か月はかかるので最低でも２か月は実質家賃０円で手元にお金が入りません。しかも入居直後に問題が発生して、修繕費がかかる場合が多いので収入がないのに大きな出費が発生します。なので、出来れば上記の金額を用意しておくことをお勧めします。そうすることで心の安定も図れます。余裕がない状態は、本業にも影響します。

【４】築古木造ボロアパートを安定経営する為の3つの方法

安定経営を実現する３つの方法

１、購入前に徹底的にリスクをつぶし、できる限り安く購入する
２、経営防衛資金を準備しておく
３、経営戦略を明確にする

この３つをきちんとしておけば、安定経営ができると考えています

１と２は前の章で説明しましたので割愛します。

【４－１】経営戦略を明確にする

不動産賃貸業は経営です。きちんとした戦略をたてておけば、購入後に迷うことがありません。

築古木造ボロアパートの戦略

１、地域最低家賃で勝負する。
２、リノベーションでバリューアップ

大きく分けるとこの二つのどちらかになります。どっちつかずで運営していると安定はしません。戦略については色々な考え方があるので、どれが正解とは言えません。

１、地域最低家賃で勝負（賃料を下げる）

家賃を下げることは簡単です。ただし収支が合えばの話です。せっかく入居者が入っても赤字ではきちんと経営しているとは言い難い。家賃を下げる為には、物件を安く買う事です。その為に購入前、地域の家賃相場を把握し、最低家賃で運営できるようにしておくことが大切です。
メリット

・入居者募集がしやすくなる

デメリット

・売却時に売値が下がる
・属性の悪い入居者が入りトラブルになりやすい

というデメリットがあります。これをどう考えるかは、オーナーの目的によると思います。
不動産投資の目的の決め方については、「初心者の不動産投資始め方、目的、目標、戦略の決め方」で説明しています。興味がある方はぜひお読みください。

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２、リノベーションでバリューアップ

リフォームで価値を上げ、家賃アップを目指す方法です。これは家賃を下げる方法より難易度が高いと考えています。どこまでのリフォームをすれば、いくら家賃をあげられるのか？は経験がものを言います。不動産投資の初心者では、読み切れない部分が多いのではないかと思います。地方の場合土地値が安いので、一定以上の家賃になると購入したほうが安くなる場合もあります。さすがに木造アパートでそこまでの家賃は望めませんが...。
メリット

・売却価格を上げることができる
・キャッシュフローが改善される

デメリット

・リフォーム代の回収に時間がかかる
・知識がないと余計な費用をかけてします

まとめ

私は知識がない超初心者なので、地域最低家賃戦略をとりました。１棟目はほぼ全空でしたので、入居者を早く入れたいと焦りの気持ちが強かったから、雑な経営になってしまいました。おかげですぐに満室になりましたが、
とは言え退去はいつ起こるか分かりません。それまでにバリューアップのリフォームの知識を付けて備えたいと思います。

１棟目に結構なボロ物件を買ってしまい、かなり苦労しましたが様々なスキルを習得できたと思います。築古木造ボロアパートの購入はおすすめかと聞かれる、そうとも言えない部分があります。短期間でスキルを獲得したいと思う人にはいいと思います。
何をするにも、きちんと計画をすることの大切さを改めて感じました。
この記事は、あくまでも不動産投資の超初心者の私の意見です。正解ではありませんので注意してください。
多少なりとも参考になれば幸いです。

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【公庫融資攻略法】日本政策金融公庫の面談の内容と融資スタンスや金利、設備投資計画書と付加価値額という考え方について

はじめに

私は、２０２０年１１月に公庫から融資を受けています。通常は融資を受けてから、最低１年は融資は受けられないと聞きます。実際、公庫に書類を持って行った時、受付の人から受付は出来ますが融資は難しいと思いますと言われ、

確定申告の控えがなかったので、後日郵送することにして帰りました。

余談：確定申告を郵送で行う場合、控えと返信用封筒を同封したほうがいいと思います。そうしないと、確定申告書の控えがなくなります。税務署に控えを依頼すると、手数料が取られる上、送付まで時間がかかってしまいます。融資を受ける場合、確定申告書の控えが必要になります。

その後、確定申告書とともに申込書類を郵送し、本日面談を受けてきました。

面談当日に用意して欲しいと言われた書類については、以下の記事に詳しく書きましたのでそちらを御覧ください。  

本記事のテーマ

・これから公庫の融資を考えている人
・融資を受けてから１年経過していない場合の融資状況を知りたい人
・公庫の金利、２棟目の融資の際に考え方

この記事の信憑性

半年前に公庫から融資を受けているので、まだ借りられないかもって諦めている人。諦めずに挑戦すれば可能性があるかもしれません。

私は前回の融資から６ヶ月で公庫に融資を申込みしました。その時の面談内容と話したことを記録してきます。

【１】面談での質問と私の回答、担当者からの意見

挨拶を終えて、預金通帳などの追加資料を一つづつ確認しました。
その後以下の質問をされました

【１ー１】前回購入した物件の現在の状況

提出していた書類

・現在のレントロール
・月別収支計画書
・購入から満室になるまでの経緯と実行した内容について

以上の書類を提出していました。

現在はコロナの融資で忙しいらしく、まだ、さっとしか目を通せていないとのことでした。私は、購入から満室までの経過について簡単に説明。

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【１−２】今回購入する予定の物件について

提出していた書類

・創業計画書
・現在のレントロール
・月別収支計画書
・外観や室内、基礎の写真
・周辺の賃貸需要や空室率、部屋の広さ別家賃と募集件数比較表
・周辺の同等物件のマイソク数枚

総務省のデータとスーモのデータ及び周辺の不動産会社からヒアリングした情報を、資料をもとに簡単に説明しました。 

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担当者から言われたこと

「スーモで家賃相場などを確認したが現在の家賃は少し安めだと思うとのこと。」　担当者もグーグルマップやスーモで情報を集めているのだとわかりました。
「また、事前に提出していた書類から物件の積算価格を調べたようで、こんなに安くなった経緯を聞かれました」
時間をかけた交渉の結果であることを説明。
「物件の収益について、かなり厳しい掛け目で試算してみたが、物件単独で収支が取れることを確認した」

【１−３】前回の融資から短いがなぜ？

今回とても良い条件の物件が出てきて、創業したばかりでしたが、今後の賃貸経営を考えると必要な物件であると考えたからですと回答。 

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担当者から言われたこと

「融資から１年以上は開けることが通例である」
「今回の融資はハードルが高いこと」
「可能性はフィフティ・フィフティであること」

【１−４】今後の修繕計画についての質問

建物の基礎を全方位から撮影して、図解した書類をもとに建物の基礎や躯体についての瑕疵は見当たらないこと、外壁と屋根については、塗装が必要であり、見積もりを取得している事、室内についても、写真を見せながら修繕の必要がほぼないことを説明し、担当者も理解してくれました。 

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担当者から言われたこと

「築古なのでもっと汚れていると想像していた」
「基礎や躯体に問題がないことが分かった」
「外壁と屋根を塗装するのは、今後の運営にプラスであること」

【２】私の経歴などについての質問

前回から変わってことがあるかを質問されました。
スノボーやるんですか？と趣味の部分をみて聞かれました。担当者もスノボをやるそうで、話が盛り上がりました。

私は、ハーフパイプメインですというと驚いていました。

融資には関係ないことですが、趣味や興味があることなどをプロフィールに書いておくのは、面談にはいいのではないかと思いました。

趣味が合うからといって、融資がOKになるわけではないと思いますが。

担当者から言われたこと

「スノボをやると言うことで、私もぜひ融資を通せるように頑張ろうと思います」
「しかし五分五分であることは変わりません」

担当者は、面談で期待させるようなことは言わないとネットに書いた

てありましたが、少し期待させる言い方でした。

【３】金利と新しい指標について

４月から基準金利が、２．４１％から２．１１％に変更されたそうです。公庫のホームページを確認しましたが金利の変更は書いてありません。記載されている金利も今までと同じでした。

【３−１】設備投資計画書について

４月から「付加価値額」という新しい指標が出来たそうです。
担当者の説明では、設備投資後に、付加価値額が上がる場合、２年間金利を０．５％引き下げてくれるそうです。付加価値額が何％上がる場合と説明されましたが、その数字は忘れてしまいました。
私の場合は適応されるそうです。もちろん、融資が承認された場合です。

設備投資計画書は、２件目以降の融資に使う感じでした。新しく物件を購入＝設備投資をした場合に利益がいくら増えるのかを示す書類です。詳しい書き方は、知りたい人がいればお教えします。

まとめ

今回は、前回の融資から期間が短いということで難易度マックスです。おそらく承認されないと思いますが、新しい情報と知識を得ることが出来たと思うので良しとします。結果は１０日ぐらいかかるとのことでしたので、期待しないで待つことにします。他の金融機関の事前審査の承認は受けているので、公庫の結果を聞いてから、本申込みをしたいと思います。

初心者の経験ですが、多少なりとも参考になれば幸いです。 

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独学で築古不動産投資を始める方法！超初心者の投資勉強法のまとめ

はじめに

全く知識がないところから独学で不動産投資を始めてもうすぐ10ヶ月目を迎えようとしています。ノウハウが溜まってきたので、不動産投資の勉強方法をまとめようと思います。

本記事のテーマ

・築古アパート不動産投資をこれから始めたい人
・勉強を開始したばかりの人
・築古アパートや戸建てを考えている人限定です

不動産投資を始めるにあたり、必要な知識を効率よく学べます。独学でいちから調べるより効率がいいです。楽しんで頑張りましょう。

 不動産投資勉強の始め方

私は不動産投資を独学で学んできました。今考えると、誰かに相談した方が早かった気がします。

しかし私の性格上「自分で調べないと気が済まない」「相談するのを遠慮してしまう」ので、独学が自分に合っていると思います。

私と同じような性格の人もいると思うので、そんな人向けに、初心者の私が実行した、不動産投資の勉強方法を、まとめたいと思います。

これから始める方の参考になれば幸いです。

【１】築古不動産投資の仕組みと基礎を理解する

おすすめ本：ボロ物件でも高利回り激安アパート経営

これ1冊で全てが分かります。

築古物件の不動産投資のバイブルです。

私はこれを読んで、実際にこんなことがあるんだと衝撃を受けました。アパートを買うなんて考えたこともありませんでした。

この本で学べること

・優良物件ではなくボロ物件を買うこと
・有利な購入条件の引き出し方
・物件を買えなくても落ち込まない
・物件情報を毎日チェックする
・情報はすぐに取り寄せる
・地域を絞らない
・現地調査のチェックポイント
・外壁より床下を見よう
・鬼のような指値

など

私の行動の全てがこの一冊に凝縮されています。この本を読んですぐに、行動に移しました。その後これ以外の本も読みましたが、現在のところこれ以上の本はありません。内容は充実しているのに読みやすくとても良い本です。 

これを読めば、築古物件の探し方からチェックの方法、価格交渉術、リフォーム費用、カラーコーディネイトまで全て理解できます。

不動産投資をしている人で、この本を知らない人はほとんどいないと思います。 

【２】物件の探し方

収益不動産を購入しないと、不動産投資は始まりません。まずは物件を毎日チェックすることから始めます。

【2-1】投資物件を探すためのサイト紹介

収益物件のサイト一覧です。

at home投資

 at home投資

アットホームの投資物件用のサイトです。ここからだと利回りでも絞り込めます

楽待（らくまち）

収益物件の最大級のサイトです。物件情報以外も充実しています

健美家

収益物件専門のサイトです

不動産投資★連合体

 収益物件専門のサイトです

ＯＣＮ不動産

収益物件も掲載されています

不動産ジャパン

他に掲載されていない物件があるそうですが、私は使っていません

みんかぶ不動産

 株で有名なみんかぶの収益物件バージョンです

E-LIFE　for　BIZ

マイナーなサイトだと思います

【2-2】不動産会社から情報をもらう方法

特別なテクニックはありません。内見した時に知り合った不動産会社の営業と仲良くなるように努力するだけです。とは言え全ての人と仲良くなれることはありません。

フィーリングが合いそうな人に絞って、その後もコンタクトをとれば可能性はあります。逆にすぐに色々紹介してくれることもありますが、その場合の物件は、未公開でもなく何の変哲もない物件の場合が多いです。

紹介してもらえるように工夫していること

・買える人だと分かってもらう
・内見時に簡単な手土産を渡す
・どんな物件を探しているのかを明確にする
・定期的に連絡をする

このくらいの事しかできません。 

〇買える人だと分かってもらう

営業マンは売ることが仕事なので、買える人にしか紹介しません。私も営業職なので、気持ちがよくわかります。

資金計画や収支計算をきちんとしていることや、購入する準備ができていることをアピールしましょう。

〇内見時に手土産を渡す

コーヒーやちょっとしたお菓子でいいと思います。私はコンビニで買ってます。これは、少しでも印象に残す為です。

〇どんな物件を探しているのかを明確にする

「いい情報が有ったらください」と曖昧な希望ではなく、具体的な希望を伝えるほうがいいと思います。価格や希望間取り等を伝えます。あまり細かすぎると面倒になるので、確率が下がると思います。

内見前に、その会社で取扱っている物件は、ホームページで確認しておくといいと思います。 

〇定期的に連絡をする

営業マンにとって、たくさんいる中の一人でしかありません。こちらから定期的に連絡をすることで、印象に残すとこが大切だと思います。

 これを続けていると、色々紹介をもらうことも増えてきます。しかし、未公開物件が全ていい物件という訳ではないです。そんな簡単にいい物件は紹介されません。

紹介してもらった物件が、希望に合わない場合は、お礼の連絡とともにお断り理由も伝えるようにしましょう。そうでないと、次に紹介はくれません。

 【３】物件の内見をすると、膨大な量の知識が得られます

本やネットで不動産投資の基礎を勉強するのも大切ですが、実際に収益不動産を見に行くと、膨大な量の知識を得ることができます。

学べること

・内見前に物件周辺の賃貸需要などを調べるので知識が増える
・物件をチェックし修繕個所を確認するスキルが身につく
・修繕費用を見積もるために、業者を探すスキルが身につく
・営業マンと面談することで対人スキルが身につく
・買付申込をすることでより真剣になる

などリアルな経験ができるので、知識が一気に増えます。 

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【まとめ】 

最後までご覧いただき、ありがとうございます。この記事は、私が独学で不動産投資を始めた時の勉強方法です。この方法が正しい訳ではありません。あくまで、初心者の私が実践した方法です。多少なりとも参考になれば幸いです。

 私は不動産投資を始めましたが、継続が苦手な性格です。洗練されて投資家のかたに、継続するには、仲間と一緒に頑張ることだと教わりました。

不動産投資の勉強に行き詰っている人などは、私のツイッターにＤＭなどご連絡いただければ、可能な範囲で回答します。ただし、不動産投資の初心者ですから、正解は出せません。

不動産投資の勉強を一緒に頑張りましょう。 www.taro0212.com

築古アパートはリフォームで家賃は上げられるのか？超初心者の不動産投資

はじめに

今回購入予定の物件を、リフォームして家賃アップを目指すか、最低家賃で早期入居を目指すかという疑問が湧いています。不動産投資の超初心者の私が、自分の知識だけで考えてみました

本記事のテーマ

物件のリフォームをどこまでやればいいのか
リフォームの家賃アップの可能性
最低限の修繕ｖｓ家賃アップリノベーション

 こんな疑問の方は、ぜひ読んでみてください 

 購入予定物件地域の募集家賃を調べてみました

埼玉県加須市の木造アパートで４０～４５㎡の募集家賃
階数	家賃	管理費	合計	築年数	㎡数
2	57,500	2,000	59,500	6	44.97
1	53,000	2,000	55,000	17	43.47
2	52,500	2,000	54,500	19	41.98
2	52,500	2,000	54,500	19	41.98
1	47,000	3,000	50,000	23	41.3
2	46,000	2,000	48,000	24	43.47
2	40,000	3,000	43,000	27	44.16
2	50,000	1,000	51,000	27	40.16
2	50,000	2,000	52,000	27	41.98
2	40,000	0	40,000	29	42.24
1	35,000	2,000	37,000	33	40.16
1	43,000	0	43,000	33	43.07
2	43,000	0	43,000	33	43.07

 加須市で同程度の物件の募集家賃を調べてみました

家賃の上限は５７，５００円で下限は３７，０００円でした。

家賃の平均は４８，５００円で、同築年数の家賃平均が、４６，５００円です。

早期入居を考えるとリフォームをして上限家賃は４５，０００円だと思います。 

リフォームして家賃アップした場合の利回り等

現在の家賃は４万円、リフォーム後の想定家賃を４５，０００円とすると、月５千円、年間６万円のアップが可能だと思います

洋室化とクロス張替えとクリーニングで、１部屋４０万円かけたとすると、リフォームの利回りは１５％になります。
リフォーム費用の回収まで約７年かかる計算です。 

最低家賃で募集した場合

逆に、修繕やリフォームを最低限に抑えた場合、家賃アップは望めませんが
周囲の同程度の物件家賃相場を考えると、4万円なら地域最安値に近いので、早期入居が望めそうです。

現在２部屋空室なので、室内リフォーム８０万円の資金をかけて、回収に７年かけるのならば、最低家賃で早期入居したほうが資金効率がいいのではないかと考えます。

 まとめ

投資初心者が考えるとこんな結果になりました。築古物件を購入すると、どこまでリフォームするか問題が発生します。今回購入予定の物件の場合を考えてみました。

色々な考え方が存在すると思います。皆さんはどう考えますか。

【実録！築古アパート購入】地方の築古アパートを購入を決めるまでの考え方と分析方法。不動産投資の始め方

はじめに

不動産投資の超初心者の私がどうして、築古アパートを購入しようと決めたのか？

築古アパートを購入したいけど、他の人はどんな物件をどのように購入しているのかと興味がある人向けに記事を作成しました。

超初心者の私が購入した物件とどう考えたかわかります。現在進行形です。

物件概要　ネット未掲載

 不動産屋からこんな情報をもらいました。  

場所：埼玉県加須市　売出価格：１，５００万円

木造　築２７年　２ＤＫ（44㎡）×４戸　駐車場５台

土地：７１坪　角地、最寄り駅から約５００ｍ

入居率５０％

現況利回　６．４％　満室時利回　1２．８％

売り主：法人　

売却理由：社員確保の為に購入

現在の状況：２階の２部屋入居中。なぜか現在募集していない

埼玉県でネットに出ている物件だと、表面利回１２％越えはそれほど多くありません。楽待に掲載されている一棟物件の内、埼玉県では、利回１２％以上は４．９％、１５％以上は１％しかありません。なので、この条件でも悪くないと思いました

物件調査＆内見

すぐに物件調査と内見に行きました

調査する内容

１、建物の状態　外壁と部屋

２、周辺の賃貸需要と立地

１、建物の状態

外壁チェック：

建ててから一度も塗り替えしていないので、白化現象が起きていて、シーリングもボロボロです。当日塗装屋さんも、同行してもらい見積もりを取りました。屋根と外壁、シーリングで約１００万円です

 室内チェック

２室チェックしました。１室はきれいで、もう１室は畳の表替えとクリーニングで大丈夫そうでした。予算は３０万円くらいで見積もりました。

基礎のチェック

私は基礎にこだわりがあり、全周囲から撮影して調べます。基礎は問題ありませんでした。

その他のチェック

水回りは特に問題なし。サッシや網戸も問題なし。汚れや畳の汚れなど、修繕しなければいけない箇所も数か所ありますが、大きな費用はかからなそうです

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 ２、周辺の賃貸需要と立地

周辺のアパートなどの入居状況を調べ、不動産会社へヒアリングに行きました。

●加須市賃貸物件の現状

・加須市の人口約11万人　年間減少数約270人くらいの微減

・世帯数は増加傾向にある。一人世帯が増えている可能性あり  

・懸念点として、ビレッジハウスが総戸数180戸もあり30戸以上空いている。

　広さは50㎡以上で3.3万円
　ビレッジハウスの場所は加須市の中でもいい方ではない

・賃貸用住宅の空室率２５．３％と県内では高い空室率
　埼玉県平均１７．６%
・入居者の希望する広さ 40㎡以上が50％以上
・築年数は古くても家賃次第
・駅近が絶対条件ではない

・駅から工業団地へのバスが出ている  
・家賃相場は１５％ぐらい下落している
・4万円以下の物件は202件全体の20％近くになる
・今後10年で、家賃下落率 年２％ぐらいと予想

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物件のメリットデメリット

１、メリット

・角地
・駐車場がある
・部屋が広い
・駅チカ
・コンビニが近い
・スーパーなどが近くにある
・インターが近い
・工業団地がある
・ハザードマップ水害、液状化、揺れやすさは比較的安全な地域

２，デメリット
・築年数が古い
・４室しかない　リスクヘッジが難しい
・入居率が悪い
・2019年7月時点でも入居率50％
・駐車場が各戸１台しかない
・和室がメインで間取りが悪い
・大規模なリフォームが必要
・室内の洋室化が必要
・周辺に駐車場が少ない

購入にあたっての価格算出根拠

●相続税路線価９２０万円
　建物　約２５０万円
●現在の家賃相場から考えて、40,000円が賃料の適正
●満室想定家賃 40,000円×4戸×12か月＝１９２万円
利回15％で計算すると １，２８０万円
空室率を地域平均２５．３%とすると年間家賃1,466,800円
利回１５％で計算すると、９５６万円

★更地にした場合の実売価格　約９００万円

・運営にあたってのリフォーム費用
・外壁塗装＆屋根＆鉄部補修など　１００万円
　→シリコン2液塗装、3回塗り
・部屋のリフォーム補修　３０万円
合計１３０万円を計上する

満室想定利回　１５%で１，２８０万円ー１３０万円＝１，１５０万円
以上の試算から、指値を９００～１，０００万円にする

調査まとめ

　ビレッジハウスが進出しており、家賃相場は今後も下落するだろう
　現状の空室率が２５．３％と県内でも高い地域である。
　加須市の今後の賃貸経営は、競争が激しくなっており参入は慎重なったほうがいい。今後も、順調な運営はかなりの工夫が必要になる

価格交渉

１，５００万円の価格に対して、９００万円で指値をしましたがあっさりと否決されました。

その後、１，０００万円でも断られ、１，１００万円の指値でお願いしましたが、１，１５０万円でなら売りますと回答を頂きました。

９００万円から考えると２５０万円の価格差があり、最終の指値１，１００万円とは５０万円の差がありました。

１，１５０円で購入すれば、表面利回り約１６％で悪くないのですが、屋根や外壁、リフォーム費用１３０万円と取得にかかる費用を考えると１４％とだいぶ落ちますので、かなり悩みました。

購入を決めた理由

決めた理由

・立地がいい
・部屋の広さ
・安定経営できそう
・まあまあ綺麗

利回りはそこそこですが、安定経営が出来そうだという理由が大きいと思います。 

まとめ

これが投資初心者のリアルです

まだ契約も決済も終わっていません。これからいろいろ問題が発生すると思いますが、選択した道を正解にするしかないと考えています。

不動産投資の初心者の私が、どんな物件をどんな考えで購入しようとしているのかを、記録してみました。

何かの参考になれば幸いです。

ざっくり書いたので、おかしな文章になってしまっていますことをご容赦ください。 www.taro0212.com 

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超初心者でも１０秒で物件購入前にキャッシュフローのシミュレーションができる。初心者のための不動産投資。

物件を買いたいけど、キャッシュフロー計算が不安な初心者向け記事です

「収支計算(キャッシュフロー)の作り方や内容がわからない。
簡単に収支計算書を作りたいけど、エクセルなどが使えないので、簡単に使えるテンプレートがあるといいのにな」

こんな悩みを持つ投資初心者にに向けて、記事を書いています。 

この記事を読むことで

不動産投資の超初心者でも１０分でキャッシュフローを計算できるようになります

・簡単にキャッシュフローを計算できます
・検討物件をキャッシュフローから判断できるようになります
・キャッシュフローのテンプレートをダウンロードできます。 

本記事の内容に向いている物件種類

・築古戸建て
・中古アパート(木造、軽量鉄骨)
・区分マンション

キャッシュフローとは

キャッシュフローとは不動産投資の家計簿に近いです。
実際は、物件を購入して収入と支出を集計して、収支を計算するものです
ここでは、購入前に物件のキャッシュフロー(収支計算)の予測を立てる方法について解説します。
初心者にはとっては聞き慣れない言葉も多いかと思います。図解などを交えながら、初心者でもわかるようにしています。 

キャッシュフローの考え方

家賃収入ー経費ー返済ー空室損＝手残り

簡単に書くとこの式で表せます
収入からかかる費用を引くだけなので、とても簡単です
この式を理解していれば、キャッシュフローについて理解できたと言っていいでしょう。

細かく解説します

1、家賃収入　

入居者からいただく家賃です
家賃の中には、部屋代、管理費、駐車場代など細かく分ければ色々あります
家賃設定の際は、部屋代＋管理費＋駐車場代を分けて募集したりします。
地方の物件だと駐車場代込みで表示する場合が多いです。 

家賃の集金などは、管理会社に委託することが多いです。

 2、経費

経費の種類

管理料：管理会社に支払う費用

広告費(AD)：入居を決めてくれた場合に支払う

修繕費：自然破損や退去後のリフォーム費用

共用部分の光熱費：廊下電気など

浄化槽メンテナンス：浄化槽の場合かかります

保険料：主に火災保険です。

固定資産税：建物と土地の固定資産税です。

駐車場代：別に駐車場を借りている場合に必要。

その他： ネット料金他

経費としては主にこれぐらいです

エレベーターなどがあると、維持管理料や修繕費がかかったりします。

３，返済 

現金購入の場合の発生しませんが、不動産投資の場合金額が大きいので、融資を利用して購入すると思います。

月の手残りを最大化するには、低金利と融資期間を長期にする必要があります。ここでは詳細を書きませんが、融資期間が長くなると他の問題が発生しますので注意が必要です。 

4，空室損（空室率）

どんな物件でも、常に満室はありえません。
空室期間の予測を立てることはとくに重要です。

シミュレーションを作成する際、空室損を考えないで作ってしまうと後で大変です。必ず設定しておきましょう。 

実際にシミュレーションしてみましょう

キャッシュフローを作る上での、基本的な内容は理解できたと思います
理解できれば難しいことはありません。

では、実際に収益物件のキャッシュフロー予測を作って見ましょう。

スプレッドシートでキャッシュフローのシミュレーションテンプレートを利用できます。コピーして利用可能です。

方法は、記事の最下部に記載しています。

実際にシミュレーションを作るとき、こんな悩みが発生すると思います

「各項目は実際にどのくらいの費用がかかるのかわからない」

今回作成してキャッシュフローシミュレーションのテンプレートは、ガイドラインなどを付けています。

簡単にシミュレーションが出来ると思います。

あくまでシミュレーションですので実際と違う部分もあります。

 私が作成したテンプレートをもとに説明していきます。

１，物件取得費用エリア

• 物件の購入価格を入力すると仲介手数料が自動で算出されます。
• 登記料、不動産取得税は固定資産税評価額が分かれば自動算出可能です
• 修繕費用：購入後に予測される修繕費（外壁塗装、リフォーム費用など）

 ２，家賃関係エリア

•  満室時家賃：一部屋家賃と部屋数の入力すれば算出されます。
• 空室率：予想される空室率を入力すれば算出されます。
• 年間修繕費用：予想される修繕費率を入力すれば自動算出されます。

３，経費関係エリア

• 管理料：家賃を設定すれば自動算出されます
• 共用部経費：物件によっても変わります。仲介会社に確認してみてください
• 浄化槽メンテナンス：参考資料にサンプル価格を入力しています
• 保険料：火災保険会社のサイトで試算してください
• 固定資産税：固定資産税評価額が分かれば自動計算できます
• 駐車場、その他：個別にかかる費用があれば入力してください

４，返済エリア

 

 ローン元金と融資期間、利率を入力すると返済額が自動計算されます。

５，手残りエリア

全て入力が終わると最終利益額を算出できます。

これでキャッシュフロー計算は終了です。

６，税関係算出シート

算出できるもの

• 登録免許税
• 不動産取得税
• 固定資産税

７，浄化槽メンテナンス参考価格表

浄化槽の点検費用、汲取費用の参考価格を掲載しています。

８、ローン支払い内訳（元金と金利分）

 

ローン支払いの元金と利息の支払い内訳を計算できます。

 このテンプレートで出来ることは以上です。

ご自由にお使いください。

※このテンプレートを利用して発生した損出などについては自己責任でご利用ください。

まとめ

今回のキャッシュフローシミュレーションのテンプレートは、簡単に計算出来るように作られています。

しかし、取得税や法人税、減価償却費用などは考慮していません。

収益物件の購入前に簡易的にシミュレーション用と考えてください。

素人が作ったテンプレートですので、間違いなどがあると思います。

もし間違いなどに気がついた場合、コメントで教えていただければ嬉しいです。

一緒に不動産投資を勉強できればと考えています。

 
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 テンプレートのダウンロードと利用方法

コピーしてご利用ください

テンプレートはGoogleスプレッドシートを使っています。

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注）Googleアカウントでログインしていないとコピーできません

閲覧専用になっていますので、ファイル→コピーを作成してから作成してください。

※このテンプレートを使用してでた損害などは一切責任を負いません。

了承の上ご利用ください。

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 自由に変更して使ってください。

 他にもテンプレートがあります。

ご希望の方はどうぞ

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【最速購入！】築古アパートを最速で購入するための５つのステップ！初心者の不動産投資の始め方

はじめに

不動産投資を始めたいけど何から始めればいいかわからないという方は多いと思います。私は独学で不動産投資の勉強を始めて３ヶ月後にほぼ全空の築古ボロアパート１棟を購入し、４ヶ月で満室にしました。

そんな初心者の私だからこそ、これから始めたい人の気持ちがよくわかります。 

本記事のテーマ

「不動産投資を始めたいけど、どうやって始めればいいかわからない」
１、不動産投資の目的、目標、戦略を立てる方法
２、物件の探し方
３、物件に問合せや資料請求をする方法
４、建物のチェックとその方法（建物チェックリスト）
５、買付申込書のテンプレ

不動産投資の物件購入までの流れを、ステップごとに解説します。やることが多いですが、不動産投資のリスク回避のためには必要です。ぜひ最後までお読みください。

特典
１、不動産投資の目的、目標、戦略の決め方テンプレート
２、買付申込書テンプレート
３、物件チェックシート
記事下部にリンクがあります
関連記事からもダウンロードできます
※無料ダウンロードできます。

不動産投資の購入までの流れ

 1、不動産投資の目的、目標、戦略を明確にする方法

不動産投資を始めるには、この部分がとても大切です。何をするにも基礎が大切、これは投資における設計図です。不動産投資の目的をハッキリさせることでその後の不動産投資において、無駄なことをしなくて済みます。

参考までに私の場合を載せておきます。

目的　「ゆっくり投資がしたい」

目標　「２０２１年末までに、融資を使ってアパートを購入し満室にする」

戦略スキル　

得意なこと

・営業的スキルで交渉することが得意

・とにかくすぐに行動できる

・数字的なアプローチが好き

不得意なこと

・継続をすること

・細部まで細かく分析すること

・DIYなどの技術が必要なこと

やりたいこと

「空室のアパートを満室にして物件を再生してみたい」

目的、目標、戦略を決めることで、どのような投資手法を取り、どんな物件を選べばいいのか明確になります。

不動産投資の始め方についての記事で詳しく解説していますので、そちらもご覧ください。 

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 2、物件を探す（情報収集をする）

投資方針が明確になったら、その条件に合う物件をネットや不動産会社に訪問するなどして情報を集めます。

インターネットで探す方法

収益物件を専門に、掲載しているサイトはたくさんあります。それらを利用して、希望の条件に合う物件を探します

物件情報サイト一覧

〇Home's不動産サイト　収益物件以外も掲載しているサイトです。個人的によく利用しています

〇楽待（らくまち）収益物件専門のサイトです。情報量も多いです

〇健美家（けんびや）検索条件が豊富で、探しやすいサイトです

〇不動産投資連合体 　〇OCN不動産 　〇不動産ジャパン 　〇ニフティ不動産 　〇E-LIFE for Biz 　

不動産会社のサイトのみに掲載されている場合もありますので、投資地域周辺の不動産会社サイトもチェックするとお宝があったりします。

不動産屋さんに探してもらう

条件がしっかりしていないと、探してもらうことはできませんので、明確にしておきましょう。

不動産屋さんに希望の条件を伝えて、探してもらう方法もあります。不動産会社は、基本的にレインズを利用して物件情報を探します。どこにお願いしても同じ情報しかない場合が多いです。

たまにネット未公開の物件情報や、入りたての情報があったりします。手間がかかりますが、地道に探すとお宝を発見できるかもしれません。

ポイント：不動産会社との付き合い方

投資物件専門会社は、たくさんの情報を持っています。それと同時に、物件購入希望者も多いので、その不動産会社から、優良顧客だと選ばれる必要があります。いい物件は、まず先に優良顧客に案内されます。そこではじかれた物件情報ばかりがあなたに紹介されます。自分が購入できる顧客であることをアピールすることがとても大切です

3、問合せ、資料請求をする方法

希望に合う物件が見つかったら、問合せと資料請求をします。

連絡方法は、電話やメールがありますが、おすすめは電話です。

自分がいいと思う物件は、他人もいいと思うものです。人気物件を購入するのは、スピード勝負です。電話→メールで資料を送ってもらう。この順番がおすすめです。

請求する資料

物件概要書：物件価格、土地面積などの基本情報が書かれたもの

レントロール：現在の入居者情報や家賃、入居期間を確認できます

登記簿謄本：物件の登記履歴がわかります。

固定資産税評価額：土地と建物それぞれの固定資産価格が分かるもの

その他：駐車場を他に借りているなど維持費用がわかるも

不動産会社にない場合もあります。できる限り資料を多くもらうようにしましょう。登記簿謄本は自分でも取得できます。 

 ４、建物のチェック

不動産会社からもらった資料で、物件を評価して、少しでもいいと思える物件があったら、物件を見に行きます。建物外観、空室があれば部屋を内見しましょう。

建物のチェックポイント

外観：外壁塗装の状態、亀裂やヒビの有無、共用部（共用灯、階段、ポストなど）

設備：給湯器やエアコン（製造年月など）

室内：風呂、キッチン、トイレなどの水回り（重要）、間取り、壁や床の亀裂などがないか

境界：境界杭をチェック（隣地との境界）

周辺エリアの環境：日当たりや、高低差、コンビニやスーパー、公園など、近くに騒音や異臭などが発生するものがないか、駐車場出し入れのしやすさや台数

周辺の賃貸需要などを、近くの不動産屋さんで聞きましょう。購入予定の物件についての情報をもらえる可能性もあります。

ヒアリング内容

・エリアの賃貸需要や特徴

・他物件の稼働率

・購入予定物件が家賃がいくらなら決まるか 

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５、買付申込書を提出する

購入したいと思ったら、不動産会社に買付申込書を提出します。

買付申込書には、物件概要と購入希望金額、融資条件付きなどを記載します。融資で購入する場合、融資が下りなかった場合は契約を無効にする条件です。

一般的には、買付申込書を提出した順番が優先される傾向がありますが、必ずそうなるとは限りません。売主の基準が何かによって変わってくるでしょう。

買付申込書に法的拘束力はなく、単なる購入するという意思表示です。キャンセルに対するペナルティはありません。ただ、信用を失うので、正当な理由がない限りキャンセルは避けましょう。購入するかどうか慎重に考えてから、買付申込書を提出するようにしてください。

不動産買付申込書テンプレート

note.com

６、売買契約

買付申込書が受理されて、購入条件がクリアになった場合、売買契約をします。契約書の見方やチェックする方法などは、機会があれば記事にしたいと思います。

まとめ

不動産投資、購入までの流れは以上です。いい物件と出会える確率はとても低いです。毎日ひたすら物件情報を収集し、問合せをして現地調査をする。これを何度も繰り返して、やっと物件を取得できるのです。

不動産投資は購入時に成否が決まってしまうと言われるくらい、購入までのプロセスがとても大切です。

諦めずにコツコツとステップを踏んでください。ツイッターで洗練された投資家が、いとも簡単にいい物件を買っているように見えますが、そこには人並み以上の努力が存在します。今は自動的に物件情報が入ってくる投資家も、最初は同じことを繰り返していたはずです。

いい物件の購入を夢見て頑張りましょう。

これからも有益な情報を公開して行きますので、ツイッターのフォローをしていただけると嬉しいです。最速で情報をゲットできます。
またコメントなどいただけると嬉しいです

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