不動産投資の歩き方

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【4か月で満室!】築古ボロアパートを最低限のリフォームで満室にしたリフォーム内容と費用を公開!不動産投資初心者の始め方

リフォーム

はじめに

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私の投資対象は、地方の築古アパートでした。1棟目に購入した築古アパートは、部屋も建物もとてもボロボロでした。お金をかければいくらでもきれいになりますが、それでは採算が合いません。適度なリフォームと賃貸募集対策で満室を目指した、投資初心者のリフォームと賃貸募集対策を記録していきたいと思います。

 本記事のテーマ

築古木造ボロアパートを満室にするためのリフォーム内容と費用を公開します【4か月で満室にした方法】

物件概要

茨城県古河市
2K(32㎡)駐車場8台
木造築30年アパート

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リフォーム費用総額(今回実際に行ったリフォーム)

・屋根と外壁の塗装   1,500,000円
・室内DIY費用       32,000円
・玄関ドアの修繕       95,700円
・網戸5室         165,000円
・クリーニング5部屋    200,000円
・無料ネット導入費用    369,600円
・合計         2,362,300円

今回実施したリフォームの割合グラフ

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【1】屋根と外壁のリフォーム【総額150万円】

購入した物件は、とてもボロボロでした。さすがにこのままでは入居付けは望めないので屋根と外壁塗装をしました。外壁塗装の見積もりを3社からとりました。

【1-1】外壁塗装の種類と見積もり

3社から頂いた実際の見積もりです

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全部同条件で揃えたかったのですが、1社目は水性で出してきました。3社目はそこそこ大きい会社でした。計測も一番時間をかけてきちんとていました。なにも言わないのにカラーシュミレーションを見積もりと一緒に出してくれました。最終的には2社目にお願いしました。決めては人柄です。塗装以外でも大工さんやクロス屋さんなどの一人親方的な人を紹介してくれてとても助かりました。

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塗料の種類は大まかに分けると、アクリル、ウレタン、シリコン、フッ素の4種類に分類できます。違いは顔料に混ぜる樹脂の違いです。顔料にシリコン樹脂と溶剤を混ぜたものが、シリコン塗装になります。

価格的には、アクリルが一番安くフッ素が一番高い塗料です。

樹脂の違いによって耐用年数が変わってきます。さらに使う溶剤によっても価格が変わります。油性と水性の2種類の溶剤が存在します。油性と水性の耐久性は変わらないという会社もありますが、塗装会社に聞くとほとんどの会社が、油性の方が耐久性が高いと言います。今回は油性塗料を選びました。

油性は塗装中匂いがきつくて、住んでいる人がいると厳しいと言われることがありますが、実際塗っている現場で確認しましたが個人的には大丈夫でした。人によってはダメな人もいるかもしれませんので注意してください。

その他詳しい内容が知りたい方は過去記事をご覧ください。 

【1-2】外壁塗装ビフォアーアフター

外壁塗装の効果はかなり高いと思います。写真をご覧いただければ分かるように同じ建物には思えないくらいの変化です。

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塗装後は建物のつやが違います。細かく見ると築古感は出ていますが、ぱっと見は新築同様です。輝いています。

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階段は錆がひどい状態でした。錆を落として塗装をすると、こんなにも綺麗になるんだと驚きました。コンクリートとアスファルト部分は高圧洗浄できれいになりました。

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塗装前は窓枠周辺に凹みがありましたが、コーキングで埋めてもらいました。きれいに修復できています。

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スレート瓦の屋根は塗装がはがれていている上に汚れもひどい状態でした。高圧洗浄で汚れを落として塗装。新品のようになりました。 外壁塗装はお金がかかりますが、10年以上持つと考えると、年間15万円以下と安いのに、入居付けや見た目、売却時もも効果があるので一番コスパが高いリフォームだと思います。外壁がやられている築古の場合、それを理由に指値も通りやすいと思います。

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【2】共用部のリフォーム

共用部はゴミが散乱し、枯れた雑草だらけでした。全く管理されてない状態です。今だったら買わないかもしれないくらい廃墟感満載でした

【2−1】駐車場の修繕内容

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駐車場や玄関周りはゴミが放置されていて、まるで廃墟のようでした。前オーナーはこの状態をどう思っていたのかと不思議に思いました。買ってからほとんど見ていないのだと思います。白いラインを引くとしまって見えます。

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アスファルト補修材を使って修理しました。費用はおよそ7千円くらいです。

【2−2】玄関ドアのリフォーム

玄関ドアは雨などで腐食して、穴が空いていました。クロス屋さんにダイノックシートを貼ってもらいました。費用はドア5枚で95,700円でした

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最初は断られましたが、剥がれてもクレームを言わないと言う約束で貼ってくれました。仕上がりはとても綺麗で納得しています。

【3】部屋のリフォームと設備

購入当初は部屋はがっつりとリフォームして家賃アップを狙っていました。数社に見積もりをとったところ、かなりの金額になったので方向転換しました。

【3-1】リフォームプランの大幅変更

始めに計画したリフォーム見積もり(5部屋分)

・和室から洋室 37万円
・クロス張替えと室内扉のダイノック貼り 165万円
 ※屋根を含めた前面張替え(1000番台クロス)
・木部の塗装 20万円 
 合計 222万円

徹底的にリフォームをして、家賃を1万円アップしようと計画していました。リフォーム利回り約27%。しかし、ほぼ全空だったのとちょうど繁忙期でしたので、正直焦りが強く心に余裕が有りませんでした。もっと経験があれば、そんなに焦らずじっくり出来たのかもしれないですね。大幅な戦略変更をして、最低家賃で募集することにしました。結果的にすぐ満室になったので、その点に置いては成功ではないかと思います。

実際、室内のリフォーム費用は約40万円

182万円削減

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写真のように、壁紙は汚れたり破れたりしていましたがそのままで募集しました。内見者から「壁紙はこのままですか」と聞かれました。家賃が安いのですそれでも決まりました。個人的には外観のきれいさと無料インターネットが利いているのではないかと思います。 

 

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【3-2】網戸は購入前にチェックしておいたほうがいい

購入前に見落としてしまった事の一つに、網戸のチェックがあります。網戸が外されて部屋の中にあったので取り付けようとしたら、はまらなかったり、動かなかったりと使い物にならないものがほとんどでした。急遽ネットで注文しようとしましたが、サイズが合わなかったら無駄になるし、入居日がせまっていたので建具屋さんにお願いしました。
大小合わせて18枚で約16万円でした。これが安いのか高いのか不明です。

【3−3】更新した設備

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多少設備も新しくしました
・テレビドアホン
・給湯器
・シングルレバー水栓
・エアコン
・ウォッシュレット
・室内物干し

【3−4】簡単なDIYをした部分

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木部は100均で売っているニスを塗りました。簡単で仕上がりもまずまずです。

【3-5】畳の表替えは意外と安かった

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畳の表替えは想像していたより安かったです。約10枚で24,000円くらいです。

取りに来てくれて取り付けまでしてくれます。

ネットで検索するとたくさんでてきます。

【4】賃貸募集対策

管理会社に賃貸募集をお願いしていましたが、その他に近隣の不動産会社をまわりお願いしました。

【4-1】管理会社以外に依頼

管理会社とは、他社で募集を依頼してもいいという契約にしていました。物件周辺の不動産会社を訪問して募集をお願いしました。きちんと手土産とマイソクを持って訪問し、きちんとお願いをました。しかし結果はでませんでした。何が悪かったのか考えていますが、今のところ、次回の対策はできていません。これは今後の課題です。肌感覚ですが、規模が小さいので相手にされていない感じがしていました。

【4-2】ジモティーで募集

知らない人もいるかもしれませんが、ジモティーで賃貸の募集ができます。写真は5枚までしか掲載でなかったり制限はありますが、アクセスが多いので可能性はあります。実際に私の物件は、3部屋がジモティーからの申し込みでした。

ジモティーは不動産投資界隈では評判がよくありませんが、一つのツールとして利用価値はあると思います。 

ジモティー利用のポイント
使った感想

・アクセスを集めるのは結構大変
・投稿直後しか反応がない
・有料オプションはコスパがいい

工夫したこと

・掲載後も写真や説明文を修正
・メール問い合わせは何時でも即返信
・問い合わせに返信したのに反応がない場合は2回ぐらいは再返信

ジモティーの有料オプションのおすすめは「リフレッシュ」です。これを使うと投稿直後と同じになり、アクセスが増えます。理由はわかりませんが、パソコンで購入する方がスマホで買うより安かったです。

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まとめ

購入当初はリフォームに力を入れて家賃アップを目指そうと考えていましたが、ほぼ空室だったので正直焦っていました。もっと経験がある投資家なら、周到な計画を立てて実行出来るのでしょうが、私のメンタルでは無理でした。また、繁忙期が終わる3月までに満室にしなければ、そのあと厳しいという話も聞いていましたので、余計に焦ってしまいました。結果的には募集から4か月で一応満室になったのでよかったと思います。

次回購入する物件はバリューアップも視野に入れてじっくり行きたいと思います。

初心者のリフォーム計画などをまとめてみました。多少なりとも参考になると嬉しいです。