はじめに
太郎＠不動産投資の歩き方の太郎です。
「築古アパートを購入後に何をしたらいいのか？」と質問されたら初心者はすぐ答えらないと思います。
買うまでのことは本やネットでたくさんの情報がありますが、購入後に何をするのかについての情報はとても少なかったので、実際購入後に色々失敗してしまいました。
これから築古アパートを購入予定の人や、今まさに購入したばかりの向けに私の体験したことを書き残しておきたいと思います。
本記事のテーマ
・実際に築古アパートを購入して思うこと
・購入後にやることを解説
【1】実際に築古アパートを購入して思うこと
ほんの１０ヶ月前には、自分がアパートを所有するなんて夢にも思いませんでした。実際購入した今でも不思議な感じがしています。
購入するまでも結構大変なことがありましたが、購入後もやることが多くて大変でした。
【1-1】購入後に困ったこと
・火災保険に加入していなかった
・募集の開始を忘れていた
・共用灯の電気契約を忘れて廊下が真っ暗
なかでも共用灯が消えて真っ暗になってのは一番困りました。蛍光灯を交換しても電気がつかなかったので、照明器具ごと交換しなくちゃいけないのかと焦りました。
結局電気の契約をしていないかっただけだっとので事なきを得ました。 私みたいにならないよう購入後の流れについて学んでおいてください。
それではどうぞ
【2】購入後の流れについて
アパート購入後から１ヶ月の間にやることはとても多いです。ここでは購入後の流れと内容について解説します。
１、売買契約
２、金融機関と契約
３、不動産の決済及び登記書類
４、管理会社と契約及び募集条件を決める
５、リフォーム会社と内容を決める
６、電気とプロパンガスの契約
７、火災保険に加入する
どうです？購入後にやることって結構あるでしょ。買ったことに満足しているとあっという間に時間が過ぎます。サラリーマン大家の場合は本業もあるのでさらに時間がありません。
購入が決まったら抜けのないようにチェックリストをつくり確認しながら進めましょう。
ぜひ最後までご覧ください。
【2-1】売買契約
売買契約とは
・契約書に署名捺印をする
・重要事項で購入前に確認した条件を確認する
不動産の契約手順は２つあります。まずは物件の売買契約を交わし、そのあと代金の支払いをします。
売買契約とは
購入する条件を重要事項説明書に記載し売主と買主の双方が確認をして署名捺印をします。 ここでいう購入条件とは、値引きがいくらで用途地域や建物の状態など、事前に打ち合わせた内容のことです。
重要事項に書かれている内容に間違いがないかをしっかり確認しましょう。 ここで安易にOKしてしまうと後で困ります。
この重要事項の説明は宅建士の免許がある人じゃないと行えません。必ず宅建士の免許を確認しましょう。
ポイント： 契約日前に重要事項説明書をもらって確認しておきましょう。
【2-2】金融機関と金消契約
不動産は高額なのでほとんどの場合融資で購入すると思います。金融機関との金消契約には基本売買契約書が必要です。
売買契約後に融資の契約という流れが多いでしょう。 融資の審査は購入前にしておかないと、契約後キャンセルすることになり手付金を放棄しなくてはならなくなります。
金融機関によって違いますが、契約にはたくさんの書類が必要です。きちんと確認して間違いのないようにしましょう。
ポイント ：融資の審査は売買契約前に行う
【2-3】不動産の決済及び登記書類
売買契約と金消契約が終わったらいよいよ決済です。決済とは物件代金を支払うことです。殆どの場合は金融機関の会議室などで行われます。
参加者
・買主
・売主
・仲介担当者
・司法書士
一般的にはこのメンバーで行われます。売主が参加しないケースもあります。
仲介に丸投げしている場合など。
決済時に行われること
・物件代金の振込
・仲介手数料の支払い
・登記書類の確認
・司法書士への支払い
支払いについての注意点！
私の利用しているネットバンクは振込金額の上限を自由に設定できるので、スマホひとつで支払いが完了します。現金を持っていく必要はないです。 そうじゃない場合は現金を持っていくことになるのだと思います。
ちなみに楽天銀行です。
【2-4】管理会社と契約及び募集条件を決める
現在、入居者募集の方法はいろいろありますが、一般的には管理会社に任せることが多いです。入居者募集から家賃の集金、クレームや退去の立会いまで不動産賃貸業の根幹を担っている重要なパートナーです。
管理会社選びは不動産投資の成否に関わってきますので、しっかり吟味して選びましょう。
管理会社の選び方については、別記事を書いていますので下記記事を参照ください。 管理会社を決めたら募集開始です。
・家賃と管理費
・敷金礼金
・更新料
・駐車場代
・フリーレントにするか等
募集条件は地域によって変わります。地方の場合は敷金礼金を取らないケースがほとんどです。その代わり清掃代をもらうなど、管理会社の考え方によっても変わります。 条件は入居募集において重要です。
周りの条件などをよく調べて決めましょう。
【2-5】リフォーム会社と内容を決める
築年数の古いアパートはどこかしら修繕しないと貸せない場合があります。購入前にチェックしておいた内容からリフォームする内容を決めてリフォーム会社に依頼します。 もともと知り合いがいればいいですが、殆どの場合リフォーム会社に知り合いなんていないでしょう。
その場合、リフォーム会社を探すところから始めるようです。事前に信頼できるリフォーム業者を探しておくことをオススメします。
物件チェックの方法やチェックリスト、リフォーム会社の探し方の記事を書いていますので下記記事を参照ください。
【2-6】電気とプロパンガスの契約
アパートの設備関係の契約についてです。
【2-6-1】電気の契約
アパートの場合、廊下に照明がついています。その電気は大家が契約します。購入後に契約しておかないと、廊下が真っ暗になる事件が発生します。 居住者にとってはいい迷惑です。
早めに確認して契約しておきましょう。
【2-6-2】プロパンガス会社との契約
プロパンガス会社は大家にとって強い味方です。給湯器やエアコンなどの設備を提供してくれたりします。しかし、その代金は入居者のガス代から回収するので、過剰な要求はやめましょう。色々つけてくれた結果、ガス料金が高くなり入居者が出ていってしまうことになると本末転倒です。
プロパンガス料金の目安
基本料金 １，５００〜２，０００円
１立米 ４００〜５００円
プロパン会社の探し方
１，グーグル・マップで近隣のプロパンガス会社を探す
２，ある程度の規模の会社をピックアップする
３，希望の条件を伝える（３社ぐらい）
注意：ガスの充填設備を共有している会社同士だと談合している可能性があり受けてくれないケースがあります。
【2-7】火災保険に加入する
物件の決済と同時に加入できるように準備してください。私はうっかり入忘れてしまい焦りました。 保険会社はたくさんあります。代理店やネット、金融機関で入るなど契約する方法は様々あります。
一概にどれがいいとは言えません。それぞれメリットとデメリットがありますからよく調べて入りましょう。 私が調べた限りどこで入っても、金額が全く違うということはありませんでした。
２０２１年から火災保険がかなり値上げされています。
私はSBI損保に加入しています。漏水事故の請求をしましたが対応もよく、きちんと支払ってくれました。火災保険についてはもっと詳しく調べて記事にしたいと考えています。
まとめ
私は実際に築古アパートを購入しましたが、購入後にやることが結構多いことに驚きました。不動産投資は購入するのも大変ですが運営するのはもっと大変です。
ちょっとしたミスで結果が大きく変わることがありますので、正しい手順を理解して着実に実行することが大切です。
これから不動産投資を始める初心者のお役に立てればうれしいです。
「不動産投資の歩き方」では、投資初心者が参考にしてもらえる記事を多数用意しています。不動産投資の基礎を学べるので、ぜひ見てみてください。
これからも有益な情報を公開して行きますので、ツイッターのフォローをしていただけると嬉しいです。
最速で情報をゲットできます。
