築古アパートはリフォームで家賃は上げられるのか？超初心者の不動産投資

はじめに

今回購入予定の物件を、リフォームして家賃アップを目指すか、最低家賃で早期入居を目指すかという疑問が湧いています。不動産投資の超初心者の私が、自分の知識だけで考えてみました

本記事のテーマ

物件のリフォームをどこまでやればいいのか
リフォームの家賃アップの可能性
最低限の修繕ｖｓ家賃アップリノベーション

 こんな疑問の方は、ぜひ読んでみてください 

 購入予定物件地域の募集家賃を調べてみました

埼玉県加須市の木造アパートで４０～４５㎡の募集家賃
階数	家賃	管理費	合計	築年数	㎡数
2	57,500	2,000	59,500	6	44.97
1	53,000	2,000	55,000	17	43.47
2	52,500	2,000	54,500	19	41.98
2	52,500	2,000	54,500	19	41.98
1	47,000	3,000	50,000	23	41.3
2	46,000	2,000	48,000	24	43.47
2	40,000	3,000	43,000	27	44.16
2	50,000	1,000	51,000	27	40.16
2	50,000	2,000	52,000	27	41.98
2	40,000	0	40,000	29	42.24
1	35,000	2,000	37,000	33	40.16
1	43,000	0	43,000	33	43.07
2	43,000	0	43,000	33	43.07

 加須市で同程度の物件の募集家賃を調べてみました

家賃の上限は５７，５００円で下限は３７，０００円でした。

家賃の平均は４８，５００円で、同築年数の家賃平均が、４６，５００円です。

早期入居を考えるとリフォームをして上限家賃は４５，０００円だと思います。 

リフォームして家賃アップした場合の利回り等

現在の家賃は４万円、リフォーム後の想定家賃を４５，０００円とすると、月５千円、年間６万円のアップが可能だと思います

洋室化とクロス張替えとクリーニングで、１部屋４０万円かけたとすると、リフォームの利回りは１５％になります。
リフォーム費用の回収まで約７年かかる計算です。 

最低家賃で募集した場合

逆に、修繕やリフォームを最低限に抑えた場合、家賃アップは望めませんが
周囲の同程度の物件家賃相場を考えると、4万円なら地域最安値に近いので、早期入居が望めそうです。

現在２部屋空室なので、室内リフォーム８０万円の資金をかけて、回収に７年かけるのならば、最低家賃で早期入居したほうが資金効率がいいのではないかと考えます。

 まとめ

投資初心者が考えるとこんな結果になりました。築古物件を購入すると、どこまでリフォームするか問題が発生します。今回購入予定の物件の場合を考えてみました。

色々な考え方が存在すると思います。皆さんはどう考えますか。