不動産投資の歩き方

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築古アパートはリフォームで家賃は上げられるのか?超初心者の不動産投資

今回購入予定の物件を、リフォームして家賃アップを目指すか、最低家賃で早期入居を目指すかという疑問が湧いています。不動産投資の超初心者の私が、自分の知識だけで考えてみました

物件のリフォームをどこまでやればいいのか
リフォームの家賃アップの可能性
最低限の修繕vs家賃アップリノベーション

 こんな疑問の方は、ぜひ読んでみてください 

購入予定物件地域の募集家賃を調べてみました

埼玉県加須市の木造アパートで40~45㎡の募集家賃
         
階数 家賃 管理費 合計 築年数 ㎡数
2 57,500 2,000 59,500 6 44.97
1 53,000 2,000 55,000 17 43.47
2 52,500 2,000 54,500 19 41.98
2 52,500 2,000 54,500 19 41.98
1 47,000 3,000 50,000 23 41.3
2 46,000 2,000 48,000 24 43.47
2 40,000 3,000 43,000 27 44.16
2 50,000 1,000 51,000 27 40.16
2 50,000 2,000 52,000 27 41.98
2 40,000 0 40,000 29 42.24
1 35,000 2,000 37,000 33 40.16
1 43,000 0 43,000 33 43.07
2 43,000 0 43,000 33 43.07

 加須市で同程度の物件の募集家賃を調べてみました

家賃の上限は57,500円で下限は37,000円でした。

家賃の平均は48,500円で、同築年数の家賃平均が、46,500円です。

早期入居を考えるとリフォームをして上限家賃は45,000円だと思います。 

リフォームして家賃アップした場合の利回り等

現在の家賃は4万円、リフォーム後の想定家賃を45,000円とすると、月5千円、年間6万円のアップが可能だと思います

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洋室化とクロス張替えとクリーニングで、1部屋40万円かけたとすると、リフォームの利回りは15%になります。
リフォーム費用の回収まで約7年かかる計算です。 

最低家賃で募集した場合

逆に、修繕やリフォームを最低限に抑えた場合、家賃アップは望めませんが
周囲の同程度の物件家賃相場を考えると、4万円なら地域最安値に近いので、早期入居が望めそうです。

現在2部屋空室なので、室内リフォーム80万円の資金をかけて、回収に7年かけるのならば、最低家賃で早期入居したほうが資金効率がいいのではないかと考えます。

 まとめ

投資初心者が考えるとこんな結果になりました。築古物件を購入すると、どこまでリフォームするか問題が発生します。今回購入予定の物件の場合を考えてみました。

色々な考え方が存在すると思います。皆さんはどう考えますか。