はじめに
太郎＠不動産投資の歩き方です！
今回は、埼玉県加須市の築古アパートの購入、融資やリフォームから賃貸募集を経て満室になるまでの経過と考え方を記録しておこうと思います。
これから築古アパートを購入しようと考えている方に少しでも参考になればと思います。
ぜひ一読ください。
本記事のテーマ
・購入した物件のスペック
・購入前の物件調査について解説
・価格交渉・公庫の融資申込テンプレと資料作成の考え方
・実際に行ったリフォーム
・購入後に発覚したトラブル
・賃貸募集のテクニック
築古アパートを購入前から満室になるまでをステップごとに解説して行きます。
本記事の信憑性
不動産投資初心者の私が、試行錯誤しながら空室だらけの築古アパート２棟を満室にできました。
１棟目、ほぼ空室から４か月で満室
２棟目 半分空室から３か月で満室
この方法が正解ではありませんが、不動産投資初心者が実際に満室にできることを証明できたと思います。
- はじめに
- 本記事のテーマ
- 本記事の信憑性
- 【1】購入した築古アパートのスペック
- 【2】購入前の物件調査について
- 【3】価格交渉について
- 【4】公庫の融資申込テンプレと資料作成の考え方
- 【5】リフォーム内容と金額、効果について
- 【6】購入後に発覚したトラブル
- 【7】賃貸募集のテクニック
- 【8】まとめ
【1】購入した築古アパートのスペック
場所：埼玉県加須市 最寄り駅徒歩１０分圏内
建物：築２７年の木造２階建て
売出価格：１，５００万円
土地：７１坪角地入居率：50％
現況利回 6.4％ 満室時利回 12.8%
売主：法人
売却理由：社員寮として購入したが利用しなくなったため
現状は募集もしていない
埼玉県で表面利回12％越えのアパートの売り物件は、多くないので1500万円でも悪くないと思えました。
【2】購入前の物件調査について
築古アパートは購入前にしっかりとチェックしておかないと、購入後に大きな修繕費がかかってしまうことがあります。
購入前にきちんとチェックしましょう。
【2-1】チェックする内容
１、建物の状態 外壁と部屋
木造の場合、屋根と外壁、基礎と配管などがしっかりしていれば内装は何とかなります
私の場合はチェックリストを使って漏れのないように調査しましたが、それでも購入後に思いがけない瑕疵がみつかり、とても焦りました。
私が作ってチェックリストもNoteで公開していますので、興味のある方はご自由に使ってください。
２、周辺の賃貸需要と立地
賃貸需要があるか？
周辺の環境
日当たり
を重点的にチェックします
賃貸需要については、周辺の空室率を調べたり、不動産会社に訪問してヒアリングしたりしました。購入してしまったら、立地は変更できないのでこの調査はとても重要です。
【3】価格交渉について
交渉前にはいつも価格算出根拠を考えています。私なりの考え方はこんな感じです。
１、購入にあたっての価格算出根拠
- 相続税路線価９２０万円 建物 約２５０万円
- 現在の家賃相場から考えて、40,000円が賃料の適正
- 満室想定家賃 40,000円×4戸×12か月＝１９２万円
利回15％で計算すると １，２８０万円
空室率を地域平均２５．３%とすると年間家賃1,466,800円
利回１５％で計算すると、９５６万円
★更地にした場合の実売価格 約９００万円
・運営にあたってのリフォーム費用
・外壁塗装＆屋根＆鉄部補修など １００万円
→シリコン2液塗装、3回塗り
・部屋のリフォーム補修 ３０万円
合計１３０万円を計上する
満室想定利回 １５%で１，２８０万円ー１３０万円＝１，１５０万円
以上の試算から、指値を９００～１，０００万円にする
【3-1】交渉の結果
350万円引きの、1,150万円に決まりました。
本当は1千万円で購入できれば最高だと考えていましたので、本意ではありませんが購入したい気持ちに負けてしまいました。
【4】公庫の融資申込テンプレと資料作成の考え方
4か月前に公庫で融資を受けたばかりだったので、融資は難しいと思っていましたが念のため申込してみました。
資料作成や実際の面接については、下記記事に詳しく書きましたので興味のある方はご覧ください。公庫融資がよくわかると思います。
【5】リフォーム内容と金額、効果について
ここからは私が実際に行ったリフォーム内容と金額や効果についてです。
【5-1】外壁塗装 100万円
屋根と外壁塗装、コーキングの打ち替え等を実施しました。
外壁塗装は、100万円と高額ではありますが10年以上綺麗な状態を維持できると考えると低コストであると考えています。
〇外壁塗装のメリット＆デメリット
１、メリット
・賃貸募集に有利
外壁が綺麗だと内見時の印象が良くなり決まる確率が上がると思います。1棟目は外壁塗装だけで、部屋はほぼそのままで募集しましたがすぐに決まりました。外壁塗装の効果だと思っています。
・売却時も有利
売却するつもりはありませんが、建物が綺麗で満室だと高く売れる可能性が高いと思います。
２、デメリット
・価格が高い
一度に出費する額としては高額です。購入前に計画しておかないとなかなかできないと思います。
【5-2】和室の洋室化 26万円（6畳×3部屋）
洋室化をやる予定はありませんでしたが、床下の湿気で畳がカビてしまっていたので仕方なく洋室化しました。
畳の表替えだけなら、5万円くらいですみます。
畳からフローリングに変更し、同時に床下の湿気対策も合わせて行いました。
【6】購入後に発覚したトラブル
購入前の調査はしっかり行ったつもりでしたが大きな見落としがありました。
１、床下の湿気 追加費用20万円
畳を剥がしてみたら、畳裏と床の木がカビだらけでした。床下は換気口から写真をとって確認していたので驚きました。次回そのような事が無いようにチェックリストに追加しました。
２、屋根の板金が外れていた 追加費用0円
屋根の金具が外れていました。幸い雨漏れなどはありませんでしたが長期間放置したら聞けんでした。
屋根の上はなかなかチェックが難しいので、今後の課題です。
塗装屋さんがサービスで直してくれましたので費用はかかりませんでした。
【7】賃貸募集のテクニック
購入時は4戸中2戸が空室でしたが、購入から3か月で満室になりました。
基本的な募集は管理会社に任せていますが、自分でできる事も合わせて実行しました。
具体的には、ジモティを活用して募集です。
これが意外と有効で、所有物件の４０％はジモティー経由です。
ジモティーを活用した募集方法については、下記記事を参照ください
・ジモティーで写真をたくさん掲載する方法
・Googleマップで周辺施設を紹介する方法
・紹介文のテンプレートを無料公開
【8】まとめ
2棟目物件の購入前から満室までを紹介しました。これから不動産投資を始める人の参考になれば幸いです。
物件の調査方法や公庫融資申込書作成、面談など一通り記事にしていますのでご覧ください。
ざっくりまとめたので読みにくい部分があるかと思いますがご容赦ください。
これからも有益な情報を公開して行きますので、ツイッターのフォローをしていただけると嬉しいです。
