不動産投資の歩き方

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【公庫融資攻略法】日本政策金融公庫の面談の内容と融資スタンスや金利、設備投資計画書と付加価値額という考え方について

面接

はじめに

私は、2020年11月に公庫から融資を受けています。通常は融資を受けてから、最低1年は融資は受けられないと聞きます。実際、公庫に書類を持って行った時、受付の人から受付は出来ますが融資は難しいと思いますと言われ、

確定申告の控えがなかったので、後日郵送することにして帰りました。

余談:確定申告を郵送で行う場合、控えと返信用封筒を同封したほうがいいと思います。そうしないと、確定申告書の控えがなくなります。税務署に控えを依頼すると、手数料が取られる上、送付まで時間がかかってしまいます。融資を受ける場合、確定申告書の控えが必要になります。

その後、確定申告書とともに申込書類を郵送し、本日面談を受けてきました。

面談当日に用意して欲しいと言われた書類については、以下の記事に詳しく書きましたのでそちらを御覧ください。  

本記事のテーマ

・これから公庫の融資を考えている人
・融資を受けてから1年経過していない場合の融資状況を知りたい人
・公庫の金利、2棟目の融資の際に考え方

 

 

この記事の信憑性

半年前に公庫から融資を受けているので、まだ借りられないかもって諦めている人。諦めずに挑戦すれば可能性があるかもしれません。

私は前回の融資から6ヶ月で公庫に融資を申込みしました。その時の面談内容と話したことを記録してきます。

【1】面談での質問と私の回答、担当者からの意見

挨拶を終えて、預金通帳などの追加資料を一つづつ確認しました。
その後以下の質問をされました

【1ー1】前回購入した物件の現在の状況

提出していた書類

・現在のレントロール
・月別収支計画書
・購入から満室になるまでの経緯と実行した内容について

以上の書類を提出していました。

現在はコロナの融資で忙しいらしく、まだ、さっとしか目を通せていないとのことでした。私は、購入から満室までの経過について簡単に説明。

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【1−2】今回購入する予定の物件について

提出していた書類

・創業計画書
・現在のレントロール
・月別収支計画書
・外観や室内、基礎の写真
・周辺の賃貸需要や空室率、部屋の広さ別家賃と募集件数比較表
・周辺の同等物件のマイソク数枚

総務省のデータとスーモのデータ及び周辺の不動産会社からヒアリングした情報を、資料をもとに簡単に説明しました。 

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担当者から言われたこと

「スーモで家賃相場などを確認したが現在の家賃は少し安めだと思うとのこと。」 担当者もグーグルマップやスーモで情報を集めているのだとわかりました。
「また、事前に提出していた書類から物件の積算価格を調べたようで、こんなに安くなった経緯を聞かれました」
時間をかけた交渉の結果であることを説明。
「物件の収益について、かなり厳しい掛け目で試算してみたが、物件単独で収支が取れることを確認した」

【1−3】前回の融資から短いがなぜ?

今回とても良い条件の物件が出てきて、創業したばかりでしたが、今後の賃貸経営を考えると必要な物件であると考えたからですと回答。 

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担当者から言われたこと

「融資から1年以上は開けることが通例である」
「今回の融資はハードルが高いこと」
「可能性はフィフティ・フィフティであること」

【1−4】今後の修繕計画についての質問

修繕

建物の基礎を全方位から撮影して、図解した書類をもとに建物の基礎や躯体についての瑕疵は見当たらないこと、外壁と屋根については、塗装が必要であり、見積もりを取得している事、室内についても、写真を見せながら修繕の必要がほぼないことを説明し、担当者も理解してくれました。 

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担当者から言われたこと

「築古なのでもっと汚れていると想像していた」
「基礎や躯体に問題がないことが分かった」
「外壁と屋根を塗装するのは、今後の運営にプラスであること」

【2】私の経歴などについての質問

前回から変わってことがあるかを質問されました。
スノボーやるんですか?と趣味の部分をみて聞かれました。担当者もスノボをやるそうで、話が盛り上がりました。

私は、ハーフパイプメインですというと驚いていました。

融資には関係ないことですが、趣味や興味があることなどをプロフィールに書いておくのは、面談にはいいのではないかと思いました。

趣味が合うからといって、融資がOKになるわけではないと思いますが。

担当者から言われたこと

「スノボをやると言うことで、私もぜひ融資を通せるように頑張ろうと思います」
「しかし五分五分であることは変わりません」

担当者は、面談で期待させるようなことは言わないとネットに書いた

てありましたが、少し期待させる言い方でした。

【3】金利と新しい指標について

金利

4月から基準金利が、2.41%から2.11%に変更されたそうです。公庫のホームページを確認しましたが金利の変更は書いてありません。記載されている金利も今までと同じでした。

【3−1】設備投資計画書について

4月から「付加価値額」という新しい指標が出来たそうです。
担当者の説明では、設備投資後に、付加価値額が上がる場合、2年間金利を0.5%引き下げてくれるそうです。付加価値額が何%上がる場合と説明されましたが、その数字は忘れてしまいました。
私の場合は適応されるそうです。もちろん、融資が承認された場合です。

設備投資計画書は、2件目以降の融資に使う感じでした。新しく物件を購入=設備投資をした場合に利益がいくら増えるのかを示す書類です。詳しい書き方は、知りたい人がいればお教えします。

まとめ

今回は、前回の融資から期間が短いということで難易度マックスです。おそらく承認されないと思いますが、新しい情報と知識を得ることが出来たと思うので良しとします。結果は10日ぐらいかかるとのことでしたので、期待しないで待つことにします。他の金融機関の事前審査の承認は受けているので、公庫の結果を聞いてから、本申込みをしたいと思います。

初心者の経験ですが、多少なりとも参考になれば幸いです。 

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