不動産投資の歩き方

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【初心者向け】地方の小さい築古アパートを公庫融資で買うメリットデメリット。不動産投資初心者の始め方

メリット

はじめに

地方の築古アパートは15%以上の高利回りも狙える魅力的な投資です。しかし、それ相応のリスクがあります。高利回り築古アパートは欲しいけど、どんなリスクがあるのか、メリットとデメリットを知りたいと思う初心者は多いのではないでしょうか。そこで今回は、小規模な築古アパート購入のメリット・デメリットやリスクについて解説します。小規模な築古アパートを検討している方は参考になれば幸いです。

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本記事のテーマ

・高利回り小規模築古アパート投資のメリット・デメリット
・公庫融資を利用する投資戦略(購入資金をどう準備するか)

この記事を読んでいただくことで、高利回りの小規模築古アパートを公庫を使って購入できる知識を得られます。

 【1】高利回り小規模築古アパート投資戦略のメリット・デメリット

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私は現在、地方の小規模アパートをターゲットに不動産投資をしています。なぜ築古アパート投資なのか?理由は簡単ですはじめに読んだ本が「ボロ物件でも高利回り激安アパート経営」だからです。

築古アパート投資をはじめて2棟目の購入も決まり、私なりのノウハウが蓄積されてきたので、「高利回り小規模築古アパートの戦略と公庫融資の受け方」についてまとめようと思います。 

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 ●私が考える小規模築古アパートの条件

・築20~30年近辺
・利回り15%以上
・2K30㎡以上
・空室率が高め
・価格2千万円くらい

【1-1】小規模築古アパート投資メリット

実際に投資してみて感じたメリットとデメリットについて解説します。

メリット

1、安く購入できる高利回りが可能
2、修繕費が読みやすく初心者でも運営できる
3、2千万円以下なら売却しやすく出口を取りやすい
4、管理会社にもギリギリ相手にされる

【1-1-1】安く購入できるので高利回りが可能

築古ボロアパートで空室率高めの物件は狙い目です。ボロボロで空室率が高いと敬遠されがちなので、大幅な指値が通る可能性があります。私の1棟目は廃墟のような状態で長い間ネットに掲載されている物件でした。なかなか売れなかったこともあり、買付で30%引きの指値が通りました。ほぼ全空でしたが購入後4か月で満室に出来ました。満室に出来た要因は、いい管理会社に出会えたことと外壁塗装したことだと思います。
地方は人口減少で空室率が高く安定経営するには、それなりの工夫が必要です。しかし、きちんとした戦略をたてて望めば不可能ではありません。実際地方の築古物件を95%以上の高回転率で運営している投資家もたくさんいます。 

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 【1-1-2】修繕費が読みやすく初心者でも運営できる

購入前に漏れなくチェックしておけば大きな修繕がかかる可能性は低いです。特に木造は修理も比較的簡単なので、初心者でも運営は可能だと思います。

大きな修繕費がかかる設備
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・ユニットバス
・キッチン
・トイレ
・配管
・エアコン、給湯器

ユニットバスは特に大きな費用がかかります。購入前にしっかりチェックしましょう。交換が必要な場合は、その分価格を下げてもらえれば問題ありません。

万が一見落としするとかなりの痛手になりますので注意が必要です。 

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 【1-1-3】2千万円以下なら売却しやすく出口を取りやすい

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2千万円以下なら現金購入できる投資家比較的多くいるので、価格次第ではすぐ売れると思います。満室で外壁もきれいならそれなりの価格も望めます。地方の耐用年数越えの物件は、融資が極端に厳しいので、現金で買える範囲なら出口も想定できます。

【1-1-3】管理会社にもギリギリ相手にされる

管理会社から見ると築古アパート1棟の大家は小さく見られます。でもギリギリ相手にしてくれる会社もあるので、自主管理はちょっとという初心者でもなんとか運営できます。私は1棟しか持っていませんでしたが、かなり盛った話し方をしましたので管理費なども交渉できました。 

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【1-2】小規模築古アパート投資デメリット

デメリット

メリットが多い超規模築古アパート投資ですが、デメリットもたくさんあります。

デメリット

1、融資が厳しいので拡大スピードが遅い
2、購入後に大きな欠陥が見つかる可能性がある
3、長期間入居している人が退去すると利回りが下がる

【1-2-1】融資が厳しいので拡大スピードが遅い

小規模築古アパート投資で一番のデメリットは銀行の評価が低く融資がとても厳しい事です。融資が受けにくいので拡大スピードは落ちますが、拡大できないわけではありません。

融資してくれる金融機関は多くありませんが、まったくないこともありません。初心者におすすめなのは、日本政策金融公庫です。融資については後で解説します。

【1-2-2】購入後に大きな欠陥が見つかる可能性がある

これは購入前のチェックである程度防ぐことはできます。購入時に入居者がいる部屋は確認できないので、このリスクは残ります。ほとんどの人は満室の物件を望みますが、長期的な視点で見ると大きなリスクもあるということです。なので私は空室率高めを好んでいます。

【1-2-3】長期間入居している人が退去すると利回りが下がる

長期入居者は高い家賃の場合があります。その入居者が退去するとガツンと利回りが下がります。これは購入前のシミュレーションで適正家賃で計算しておけば、問題ありません。試算はできる限り厳しく行うことは長期で行う不動産投資においては必死です。

【3】初心者の小規模築古アパート投資は公庫融資がおすすめ

おすすめ

築古アパートへの融資は現在とても厳しいです。しかし、まったく融資が出ないわけではありません。初めて融資を受けるなら、日本政策金融公庫(以下公庫)がオススメです。公庫は不動産賃貸業として融資してくれます。ビジネスとして成立することと経営者の才覚でお金を貸してくれるありがたい金融機関です。

ただ、最近では公庫も融資が厳しくなってきています。頭金ゼロのオーバーローンを使える可能性はとても低いです。

【3-1】公庫は初心者の味方です

公庫の創業融資を始める人の条件

私が調べた範囲では、賃貸物件を初めて購入するケースで融資が通るのは、金融資産300万円以上、借入額1千万円程度で期間10年以内で承認される可能性が高いようです。担保提供可能な場合で、1千万円を超える融資もあるようですがレアケースだそうです。

私が公庫の面談で得た情報では、担保融資に対してあまり積極的ではありませんでした。あくまで私の場合です。ネットでは期間20年が可能などの情報もありますがそれはレアケースだと思います。

この記事を書いている時点の基準金利は2.12%です。

【3-2】公庫融資の承認を受けるためには

公庫融資が承認されるかどうかは、提出する書類で決まってしまうとも言われています。購入予定の物件のみで、きちんと収益が取れるかどうかが重要になります。その収支も、一番良い条件ではなく掛目をかけて計算した時に収益が出るかを見ているようです。事業として成り立たなければ承認は難しいでしょう。

公庫融資の流れ

流れ

1、創業計画等を作成し公庫に提出
2、担当者から面談日について連絡がきます
3、担当者と面談
4、7~10日で融資結果の連絡が来ます
5、融資申込書が郵送で届きます
6、指定口座に着金

【3-3】公庫の融資申込書類によって可否の8割が決まります

実際に8割かどうかは不明ですが、書類はそのくらい重要です。創業に理由や満室にする方法、それに必要なスキルがあるかどうかをきちんと説明しましょう。

公庫融資で求められる3つのスキル

・個人のスキル 不動産賃貸業の知識や経験、営業力
・自己資金 資金管理能力
・計画遂行能力 事業を遂行できる能力があるか

公庫の担当者は我々の見方です。提出した書類をもとに、担当者が決裁者に提出する稟議書を作成します。担当者が稟議書を書きやすいように書類を作ることがとても重要です。特に収支計画がしっかりしていないと融資が承認されることはほぼ不可能です。 

私と同じく公庫で融資を受けたタツゴンさんも公庫をオススメしています

tatsugonblog.com

 まとめ

メリット

小規模な築古アパートは利回りが良く、比較的運営も簡単なのでオススメですが、金融機関からの評価は低い傾向にあります。公庫は事業として融資してくれるので、築古物件との相性がバッチリです。

「築古アパート+公庫融資」は不動産投資を始めるには最適だと思います。

公庫で融資を受けていると、他の金融機関での評価もあるようです

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