50代からの不動産投資は「規模拡大」より老後設計が重要
本記事でわかること
・50代からの不動産投資で重要な考え方
・規模拡大より老後設計を優先する理由
・金融資産＋不動産投資のハイブリッド戦略
・60歳引退を見据えた資産形成方法
・50代サラリーマン大家が重視すべきポイント
本記事の信憑性
私は知識ゼロの状態から、日本政策金融公庫の融資を利用し 半年で2棟の築古木造アパートを購入しました。
購入したのは供給過剰エリアの全空アパートです。 購入後は ・リフォーム
・家賃設定の見直し
・募集条件改善
・外壁塗装
などを行い現在は満室運営できています。
１棟目 ほぼ空室から４か月で満室
２棟目 半分空室から３か月で満室
この方法が正解ではありませんが、不動産投資初心者が 実際に満室にできることを証明できたと思います。
５０代からの不動産投資はハイブリッドがいい理由
・金融資産
・家賃収入
・将来の年金
を組み合わせながら60歳引退を目標に資産形成を進めています。 実際の経験をもとに50代からの不動産投資について書いています。
不動産投資は「規模拡大」が正解とは限らない
不動産投資というと
「何棟持っているか」「家賃年収いくらか」「どこまで規模拡大したか」
ばかり注目されがちです。
もちろん若いうちは規模拡大を優先する戦略も有効だと思います。
時間を味方につけられるからです。
しかし50代になると考え方は変わってきます。
・定年が近づく
・健康リスクが増える
・体力が落ち始める
・大きな失敗を取り返す時間が短い
つまり若い頃より「守り」の重要性が高くなります。
そのため私は現在
「家賃年収の最大化」
よりも
「60歳以降に安定して生活できるか」
を重視しています。
50代からは「出口戦略」が重要
若い頃は
「どう買うか」
ばかり考えていました。
しかし50代になると
「どう終わるか」
も重要になります。
・いつまで働くのか
・年金をいつ受給するか
・住宅ローンをどうするか
・どこに住むのか
・老後の生活費はいくら必要か
こういった部分まで含めて資産形成を考える必要があります。
私自身60歳での引退を1つの目標にしています。
６０歳で完全リタイヤし自由な時間を得るために
・金融資産
・家賃収入
・年金
を組み合わせながら無理のない形を作っています。
不動産投資だけに依存せず複数の収入源を持つことを意識しています。
不動産投資だけに依存するのは危険
築古木造アパート投資は高利回りを狙える反面
・空室・修繕費・設備故障・災害・金利上昇・家賃下落
などのリスクがあります。
そのため私は
「金融資産＋不動産投資」
のハイブリッド型を意識しています。
例えば
株式市場が暴落しても家賃収入がある。
空室が増えても金融資産がある。
将来的には年金もある。
こうやって収入源を分散することで精神的な安定感がかなり変わります。
不動産投資に全力投資するよりも
「長く安定して続けられること」
の方が重要だと感じています。
まずは「老後に必要な生活費」を知る
不動産投資を始める人の中には
「とにかく物件を増やしたい」
という人も多いです。
ですが本当に重要なのは
「老後に毎月いくら必要なのか」
を把握することだと思います。
例えば
・生活費
・住宅ローン
・固定資産税
・車
・保険
・趣味
・旅行
・医療費
などを整理すると必要な金額が見えてきます。
その上で
・年金はいくらか
・家賃収入はいくら必要か
・金融資産はいくら必要か
を逆算していく。
これが50代からの不動産投資ではかなり重要だと思っています。
60歳以降は「時間」の価値が上がる
若い頃はとにかく資産を増やしたい時期でした。
節約もかなりしてきました。
ですが50代になると考え方が変わってきます。
お金は増やせるが、時間は増やせないという考え方に変わってきた
・平日にゴルフへ行く
・ゴルフ後にサウナへ行く
・混雑を避けて行動する
・時間を気にせず昼寝する
こういう時間の価値を強く感じます。
つまり
「お金を最大化する」
よりも
「自由な時間を増やす」
ことの優先順位が上がってきました。
そのための手段として
・不動産投資
・金融投資
・資産形成
を使っている感覚です。
まとめ
50代からの不動産投資は
「規模拡大」
だけを追うより
「老後の生活設計」
を重視した方が長く安定して続けやすいと思っています。
・年金・家賃収入・金融資産
を組み合わせながら自分に合った規模を作る。
無理に拡大しなくても普通のサラリーマンでも少しずつ自由な時間に近づくことはできると思っています。
私自身も60歳以降に
「好きな時にゴルフへ行きサウナへ行き時間に追われず生活する」
そんな暮らしを目指して今も資産形成を続けています。
