【公庫融資攻略】創業計画書を完全解説！不動産投資初心者の始め方

はじめに

「公庫融資を申込みたいけど創業計画書の書き方が分からない！」こんな悩みがある人向けに記事を書きました。

日本政策金融公庫は、不動産投資初心者にとって強い味方です。公庫は不動産賃貸業に対して融資をしてくれます。融資承認を獲得するには、しっかりとした事業計画が必要です。

今回は、公庫融資に必須書類「創業計画書」の書き方を４つのパートに分けてご説明したいと思います。

本記事のテーマ

・日本政策金融公庫の創業計画書の書き方を徹底解説
・創業計画書で重要なことについて解説

記事の信憑性

・記事を書いている私は、公庫から半年で２回融資を受けています

【１】不動産賃貸業の創業計画書の書き方を徹底解説！

創業計画書は、大きく分けると個人の情報と事業計画の２つの部分に分けられます。個人についてはスキル、事業計画においては自己資金と安定した客付けができることを重視しています。

創業計画書で書くべき３つのポイント

・個人のスキル　不動産賃貸業の知識や経験、営業力
・自己資金　資金管理能力
・計画遂行能力　事業を遂行できる能力があるか

公庫担当者は、事業を継続できるかを重要視します。不動産賃貸業に対する知識や経験が十分か？客付けの営業力があるか？自己資金を準備できるだけのファイナンスの知識があるか？を証明する必要があります。

創業計画書は、創業動機や個人の資産、借入状況などを記入する個人の部分と不動産賃貸業で取扱うサービスやセールスポイント、資金調達方法等を記入する事業の２つの部分に分かれています。

【2】創業動機と略歴の記入方法

創業計画書の中で創業動機は重要です。なぜ不動産賃貸業を始めるのか？なぜ今始めるのか？を明確に記載することが大切です。

創業動機２つのポイント

１、事業をとおして地域や業界に貢献できるか
２、なぜ今事業を始めるのか

創業計画書の動機を記入する欄は小さいので全てを書く事ができません。個人的にはあなたの創業動機を別紙に分かりやすくまとめて提出することをお勧めします。創業計画書ではその内容の要約のみを記載しておきましょう。
動機を考えるポイント

【2-1】起業動機を考える為のヒント

１、事業をとおして地域や業界に貢献できるか

・事業を通して社会貢献できるか？

　満室経営をすることで管理会社や取引先に利益を提供できる
　継続的に収益を上げきちんと納税できる
　築古物件を再生することで空き家を減らすことができる
　リフォーム等で取引先の利益につながる
　売主が売買代金を得ることで他事業への再投資ができる

・サービスを提供することで利用者に利便性を提供できるか？

　良い部屋をリーズナブルな家賃で提供する

２、なぜ今事業を始めるのか

起業動機としてこの疑問に対する回答も書いたほうがいいです。

・なぜ今なのか

　長い間計画していたがこのタイミングで最適な物件に出会えたから
　不動産賃貸業を創業できるだけの資金を貯めることができたから

起業動機と漠然に考えると何を書いていいのか分からなくなります。ここに書いたヒントをもとに考えてみてください。どこかから拾ってきた内容を書いてしまうと、面談の時につじつまが合わなくなってしまいます。不動産賃貸業の理念について考察してみましょう。

【2-2】経営者の経歴等の書き方のヒント

経歴は単にどこに勤めていたかだけではなく、不動産賃貸業に必要なスキルや経験があるかを記載します。不動産業を経験していれば大きなアドバンテージですが、そんな人は少ないでしょう。私も未経験でした。ここでは不動産賃貸業の知識をどのくらい学んでいるかを書きましょう。

【3】セールスポイントと取引先

ここで重要になるのはセールスポイントや販売戦略、市場の状況です。

【3-1】セールスポイント

客付けをできる根拠やスキル、どのように運営するのかを詳しく記載しましょう。

・不動産屋に飛び込み営業をかけられる
・ネットの知識が豊富である

【3-2】販売ターゲット・販売戦略

・地元不動産会社〇社に客付けを依頼している
・ジモティー等のサイトを利用して自分で客付けする
・リフォームでバリューアップする

【3-3】競合・市場など企業を取り巻く環境

・物件周辺の賃貸需要等を数字を使って説明する
・競合物件数や家賃相場を記載

【3-4】取引先

販売や仕入れ先はないのでブランクで大丈夫です。外注先は管理会社やリフォーム会社など定期的に取引する会社が有れば記載しましょう

【4】従業員とお借入れ状況

・従業員数を記載します

・お借入れ情報は、残高と年間返済額を記載します。

キャッシングなどがある場合は書類提出前に清算しておきましょう。

【5】必要な資金と調達方法、事業の見通し（月単位）

融資を受ける際に重要な項目です。事業を開始するにあたり、何にいくらひつようでどこから調達するのか？事業の見通しはどうか？を具体的に記載しましょう

【5-1】必要な資金

必要な資金には物件取得価格の他に、取得費用や修繕費を記載します。修繕費などは事前に見積もりをとり添付します。できる限り実際にかかる費用を見積もりましょう。どんぶり勘定だとすぐ見破られます。運転資金がある場合も同様です。おおよそ３か月以内の分を見込んでおきます。何に使うかきちんと明示しましょう。

【5-2】資金の調達方法

公庫からいくら借りて、自己資金をいくら用意するのかを記載します。自己資金は１割以上は必要です。不動産賃貸業に対する融資は年々厳しくなっています。自己資金が多いほど事業に対する真剣さのアピールになります。

【5-3】事業の見通し（月単位）

ここでは事業の売上や経費を月単位で記入します。創業当初を軌道に乗った場合見通しの２種類です。売上高や経費を算出した根拠もきちんと書きましょう。

ここに記載するだけではなく、公庫が用意している月別収支計画書を作成したほうがいいです。必ず提出しなければいけない書類ではありませんが、担当者が稟議を作成するのに役立ちます。

まとめ

創業計画書を書くことで不動産投資の知識を深めることができます。実際にかかる費用や修繕費、収益はいくら出るのかなど様々なことを調べなくてはなりません。

創業計画書の作成で一番よくないのは、まるまるコピーをしてしまうことです。公庫の担当者はプロです。コピーして作ったかどうかはすぐ見破られます。自分で考えて作成しましょう。私のブログでは、日本政策金融公庫に提出する書類のテンプレートを無料で配布しています。今回詳しく解説した創業計画書の他に必要な書類、作成方法まで解説しています。これを読めば、公庫融資の攻略ばバッチリです。ぜひお読みください

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