不動産投資の歩き方

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1棟目から築古ボロアパート投資はいいのか?悪いのか?築古投資で破綻する要因と対策。不動産投資初心者の歩き方

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いいか悪いか

はじめに

地方の築古アパートは高利回りが魅力です。しかし、高利回りの裏には大きなリスクが存在することも確かです。実際に購入してみて、築古ボロアパートのメリットとデメリットや購入する際に注意する点等をまとめてみました。

結論

・運営するのに苦労は多いがきちんと運営出来れば悪くない
・賃貸経営防衛資金を準備しておけば安心
・価格が2千万円以下だと出口も可能性あり
・木造なら経費が少なくて安心

 

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私が1棟目に購入したのは、築30年の築古木造ボロアパートです。外壁はボロボロ、階段は錆だらけ、室内もボロボロでした。しかも、空室率80%。勢いで購入しましたが、購入当時の写真を見たら、自分でも良く買ったなと思うくらいです。

 【1】築古木造ボロアパートのメリット

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古いけれど魅力がいっぱいのボロアパート。商売の基本、安く仕入れて高く売るを考えるとこれほど魅力的なものはないかもしれません。

【1-1】価格が安く指値がしやすい

法定耐用年数が切れている地方の物件は、価格が安いのが大きな特徴です。私が購入した物件は、長い間ネットにさらされていたようです。賃貸需要を不動産屋にヒアリングしに行ったとき、「あー!あの物件ね」と言われるくらい知られていました。
売れ残りでボロボロなので、大幅な指値が通りました。

【1-2】利回りが高い

利回り

総じて利回りが高い傾向にあります。最近は物件価格が上昇しているので、利回りが下がってきていますが、それでも都内に比べると高利回りの10%以上がごろごろしています
ただ、ネットに書いてある利回りは、参考程度にしたほうがいいと思います。現況での利回りでも、長期入居で家賃が高い時に入っている場合もあります。その人が出た後、大幅に家賃が下がる可能性を考慮しましょう。

【2】築古木造ボロアパートのデメリット

購入前にデメリット=リスクを把握しておけば、購入後も安定経営ができます。特に高額な費用がかかるものは、重点的にチェックしておくことをお勧めします。

【2-1】融資が付きにくい

銀行

これが一番大きなデメリットのような気がします。耐用年数超えの首都圏で言えば、国道16号線外側の物件は、金融機関の評価がほぼゼロです。

そもそも耐用年数超えた物件に融資しない金融機関が圧倒的に多いのが現状です。私はかなりの数の金融機関に融資の事前審査をお願いしましたが、ほとんどの金融機関はNGでした。

すでに実績のある投資家であれば融資が付くようですが、初心者の場合は期待できません。
その場合は、日本政策金融公庫やノンバンクに頼らざるえません。融資が出にくいので、早期に規模拡大が難しい投資だと思います。逆に融資を制すれば、最強ではないかと思います。

【2-2】修繕費がかかる

築古物件は、修繕費がかかります。故障とかではなく劣化がほとんどです。

木造アパートの修繕費がかかる部分

・水回り【家賃1年分】

これが一番高額です。キッチン、トイレ、洗面台の交換は、1年分の家賃が飛んでしまいます。

・躯体や基礎【家賃1年分】

建物が傾いたりすると、度合いにもよりますが100万円以上の修繕費がかかります。雨漏りも警戒すべき費用です。屋根や外壁の塗装も10~15年周期で塗り替えが必要です。築古物件のほとんどは、購入後塗装することを考えましょう。

・設備関係【家賃2~3か月分】

照明やエアコン、ウォシュレット等の設備の劣化。設備は水回りや建物の修繕に比べると安かです。

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【2-3】入居募集で苦戦する

苦戦

賃貸経営は入居者がいないと始まりません。築古はそれだけで苦戦する確率が高まります。築30年の木造アパートはボロボロのイメージしかないのです。
入居者募集の際、戦略をきちんと考えれば戦えます。逆に築古だからこその戦略も選べるので、古いことは一概にデメリットだけとは言えない部分もあります。

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【3】築古木造ボロアパートで購入で破綻する可能性とその要因と対策

破綻

築古投資の失敗で破綻する可能性はあるのか、その要因は何なのかを考えてみました。
価格が安いので、融資がつかなくても現金で購入出来ちゃう物件もあります。

安いからといって気軽に買ってしまい痛い目を見る可能性は十分にあります。私も購入後に修繕費やトラブルで資金が流出するばかりでした。満室になってもすぐにプラスのキャッシュフローになるわけではません。

破綻する要因

・大きな修繕費がかかる。
・入居者が入らない

対策

・現金を準備しておく
・売却する

不動産投資は賃貸経営です。現金がなくなったら終わります。破綻しないためには、手元資金を用意しておくことが重要です。
私はこれを、賃貸経営防衛資金と読んでいます。

ではどのくらい準備しておけばいいのか?

私が考える賃貸経営防衛資金とはいくらなのか?

・ローン支払の6か月分以上+100万円

入居者が入っても、キャッシュフローはすぐには改善しません。入居してもフリーレント1か月、AD1か月はかかるので最低でも2か月は実質家賃0円で手元にお金が入りません。しかも入居直後に問題が発生して、修繕費がかかる場合が多いので収入がないのに大きな出費が発生します。なので、出来れば上記の金額を用意しておくことをお勧めします。そうすることで心の安定も図れます。余裕がない状態は、本業にも影響します。

【4】築古木造ボロアパートを安定経営する為の3つの方法

安定

安定経営を実現する3つの方法

1、購入前に徹底的にリスクをつぶし、できる限り安く購入する
2、経営防衛資金を準備しておく
3、経営戦略を明確にする

この3つをきちんとしておけば、安定経営ができると考えています

1と2は前の章で説明しましたので割愛します。

【4-1】経営戦略を明確にする

不動産賃貸業は経営です。きちんとした戦略をたてておけば、購入後に迷うことがありません。

築古木造ボロアパートの戦略

1、地域最低家賃で勝負する。
2、リノベーションでバリューアップ

大きく分けるとこの二つのどちらかになります。どっちつかずで運営していると安定はしません。戦略については色々な考え方があるので、どれが正解とは言えません。

1、地域最低家賃で勝負(賃料を下げる)

家賃を下げることは簡単です。ただし収支が合えばの話です。せっかく入居者が入っても赤字ではきちんと経営しているとは言い難い。家賃を下げる為には、物件を安く買う事です。その為に購入前、地域の家賃相場を把握し、最低家賃で運営できるようにしておくことが大切です。
メリット

・入居者募集がしやすくなる

デメリット

・売却時に売値が下がる
・属性の悪い入居者が入りトラブルになりやすい

というデメリットがあります。これをどう考えるかは、オーナーの目的によると思います。
不動産投資の目的の決め方については、「初心者の不動産投資始め方、目的、目標、戦略の決め方」で説明しています。興味がある方はぜひお読みください。

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2、リノベーションでバリューアップ

リフォームで価値を上げ、家賃アップを目指す方法です。これは家賃を下げる方法より難易度が高いと考えています。どこまでのリフォームをすれば、いくら家賃をあげられるのか?は経験がものを言います。不動産投資の初心者では、読み切れない部分が多いのではないかと思います。地方の場合土地値が安いので、一定以上の家賃になると購入したほうが安くなる場合もあります。さすがに木造アパートでそこまでの家賃は望めませんが...。
メリット

・売却価格を上げることができる
・キャッシュフローが改善される

デメリット

・リフォーム代の回収に時間がかかる
・知識がないと余計な費用をかけてします

まとめ

私は知識がない超初心者なので、地域最低家賃戦略をとりました。1棟目はほぼ全空でしたので、入居者を早く入れたいと焦りの気持ちが強かったから、雑な経営になってしまいました。おかげですぐに満室になりましたが、
とは言え退去はいつ起こるか分かりません。それまでにバリューアップのリフォームの知識を付けて備えたいと思います。

1棟目に結構なボロ物件を買ってしまい、かなり苦労しましたが様々なスキルを習得できたと思います。築古木造ボロアパートの購入はおすすめかと聞かれる、そうとも言えない部分があります。短期間でスキルを獲得したいと思う人にはいいと思います。
何をするにも、きちんと計画をすることの大切さを改めて感じました。
この記事は、あくまでも不動産投資の超初心者の私の意見です。正解ではありませんので注意してください。
多少なりとも参考になれば幸いです。

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