不動産投資の歩き方

不動産投資の初心者のために、投資の基本などを記録しています

本当は儲からない不動産投資!?初心者の築古アパートの場合

不動産投資って儲かるのか?これから始める人にとって、とても興味がある内容だと思います。初心者の私が不動産投資を始めて感じたことを記録しておきたい思います。

こんな人に読んでほしい

・不動産投資を始めたいが儲かるのか知りたい
・儲からないのに不動産投資をする理由を知りたい

 私が物件を購入してから思うことは、そんなに儲からないなと言うことです。逆に金融資産が減っていくので、節約家の私的には気になります。

今回は、不動産投資が儲からない理由とそれでも不動産投資を続ける理由について、記録しておこうと思います。

【1】初心者の不動産投資が儲からない3つの理由

1,購入直後は出費が多くて儲からない
2、突発的な修繕がかかり儲からない
3、税金との戦いで儲からない

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【1-1】購入直後は出費が多くて儲からない

物件購入費用、仲介手数料、登記料など高額な出費があります。購入価格の10%ぐらいと高額です。

その後もリフォーム費用がかかってきます。DIYでやれば工賃は無料になりますが、材料費はかかります。これが結構な費用負担だと感じました。

本格的にDIYをやる場合、材料費以外に道具代も上乗せされます。手作業でも出来ると思いますが、電動工具を使えば作業が楽になります。

私は、簡単なことしかしていませんが、それでも電動工具が欲しくなりました。

入居者が入るまではマイナスのキャッシュフローが続きます。これは地味にきます。

【1-2】突発的な修繕で儲からない

満室になるまでは儲からなんだろうなと、漠然と考えていました。しかし、満室になっても出費が多くて儲からないなと思います。

フリーレントにしたので、家賃の1ヶ月は無料です。まともに家賃が入るのは翌月からです。さらに管理会社に払う、広告費(通称AD)が家賃1ヶ月分かかるので、合計2ヶ月はほぼ収入なしです。

私の物件は築古でほぼ空室でしたので、入居者が入ってからトラブルが続きました。特に多いのが水回りと設備です。

水漏れとか排水が出来ないとかとにかく、色々有りました。入居後だと、時間のあるときに私が修理するわけにもいかず、管理会社にお願いします。

管理会社にお願いすると、当然自分でやるより費用がかかります。

高いものだと、倍くらい掛かるイメージです。もっとかかる場合もあります。

多いトラブル

・水が流れない
・水栓からの水漏れ
・換気扇が動かない
・電気がつかない

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今回大きなトラブルは、2階から漏水があり1階に水が落ちてきたことです。これはかなり焦りました。2階の人はホテルや実家に避難されました。修繕費用の他に、ホテル代もかかりました。

【1-3】税金との戦いで儲からない

私が購入したのが11月だったので3月くらいに固定資産税と不動産取得税が同時に来ました。合わせて26万円。かなりの出費です。不動産取得税は1回しか来ませんが、固定資産税は毎年来ます。土地や建物が高価な場合、固定資産税は高額になります。私の物件は北関東の地方なので年間6万円くらいと格安です。

高い地域になると数倍以上になる場合があります。仮に固定資産税が5倍だとしても、家賃が5倍になる保証はありません。地方の築古物件は家賃が安いのと、空室率が高めなのはデメリットですが、固定資産税が安いのはメリットです。

地方の築古で安定経営できれば、税金の面では優遇された感じです。

【2】儲からないのに不動産投資をする理由

1,資産が積み上がるから
2,融資を受けて投資が出来る
3,事業として安定している

【2-1】資産が積み上がるから

不動産投資はすぐには儲からないことは理解していました。個人的には、投資信託に似ていると思います。時間が味方してくれます。

その期間は10年単位です。短期的には儲からなくても、将来の資産として考えれば大きな利益です。

毎月の収支は、家賃から管理費やローンを支払った残りになりますが、これはとても少ないです。家賃収入◎◎◎万円というフレーズに影響されて始めた場合、夢が破れた気持ちになるでしょう。しかし、ローンの支払は貯金と同じなので、その分資産が増えていきます。

キャッシュフローとしてはマイナスですが、バランスシート上ではプラスになります。

ローンが終わればプラスのキャッシュフローになります。資産とキャッシュ両面での効果があります。

築古の場合、家賃は下落しきっていいるので10年後の家賃が大幅に落ちることは少ないと思います。

今は、儲けが少なくても10年後には報われると信じています。

【2-2】融資を受けて投資が出来るから

私は長年株式投資をしていました。株にも信用取引といって資金の数倍のお金を動かせる投資があります。しかし、それは半年の期限付きです。期間がとても短いので、短期的に利益を出せる場合は有利ですが、長期投資は出来ません。

その点、不動産投資は長期の融資を利用出来るのはとても大きいメリットになります。

自分の資金だけではとても購入できない物件を、融資を利用することで購入できる。大きなレバレッジを使えるので、長期的に資産を増やすことができます。

不動産投資と株の長期投資を組み合わせれば、資産の増加率はかなり大きなものになるでしょう。 

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【2-3】事業して安定している

私は、会社員をしながらインターネットを使った事業をしていました。数名の社員を雇用して、紹介事業をしてました。安定的に事業を続けることは、難易度がとても高かいです。毎月の経費もかかり、収入は安定しません。ネットのビジネスでしたので、大きな資金は必要ありませんでしたが、毎月結構な出費が有りました。

その点、不動産賃貸業はストックビジネスなので安定しています。ストックビジネスは安定しますが、普通に始めようと思ってもなかなか構築できるものではありません。

不動産投資は、ストックビジネスを簡単に始められる点に置いて、他のビジネスより優位性が高いと思います。

まとめ

初心者の私が不動産投資を始めて感じたことを記事にしてみました。投資手法は色々あると思います。正解はありません。それぞれのポジションや考え方で、やり方はいくらでもあります。初心者の考えですが、多少なりとも参考になれば幸いです。 

私は不動産投資を始めましたが、継続が苦手な性格です。洗練されて投資家のかたに、継続するには、仲間と一緒に頑張ることだと教わりました。

不動産投資の勉強に行き詰っている人などは、私のツイッターにDMなどご連絡いただければ、可能な範囲で回答します。ただし、不動産投資の初心者ですから、正解は出せません。

不動産投資の勉強を一緒に頑張りましょう。

 

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