はじめに
築古アパートの外壁塗装は１００万円以上と高額なので慎重に選ぶ必要があります。この記事を読んでもらえれば、外壁塗装についての基本的な知識は大丈夫です。私はとてもいい会社に巡り会い、ほぼ全空ボロアパートを満室にできました。私のような初心者が外壁塗装で迷わないように詳細に解説しています。
本記事のテーマ
・塗装の種類はどれにしたらいいのかわかります
・塗装の相場がわかるようになります
・外壁塗装をするメリットを理解できます
不動産投資初心者のこんな悩みを解決できます。ぜひ最後まで読んでみてください。
【１】外壁と屋根の塗装のビフォーアフター
外壁や屋根の塗装をしたらどんな感じになるのか、実際に私が所有する物件の塗装前と塗装後の写真を使って解説します。
【1-1】外壁塗装のビフォーアフター
左の塗装前は全体的に艶がなく、塗装の剥がれや亀裂などがあり綺麗ではありません。塗装や外壁のコーキングが劣化すると、そこから水が侵入して雨漏りの原因となり、建物が劣化します。右の塗装後は光沢があり印象が良くなりました。
【1-2】屋根の塗装ビフォーアフター
雨漏りの一番の原因は屋根の劣化です。写真の屋根はスレート瓦という軽くて耐久性があり一般住宅にもよく使われる屋根材です。左は塗装前ですが塗装状態が悪く、汚れも付着していて良くありません。右の塗装後はぱっと見でわかるほど綺麗になっています。これなら長期間安心して賃貸経営ができます。
【1-3】階段や鉄部のビフォーアフター
アパートの階段が壊れて亡くなった事件がありましたが、ボロボロのまま放置すると入居者にとって危険です。左の塗装前の写真で分かるように、階段の鉄部は錆びてボロボロです。放置すれば、いずれ錆で朽ちてしまいます。
塗装前にサビをおとし、コンクリート部分は高圧洗浄をしました。右の塗装後の階段はとても綺麗で印象が良くなりました。これで１０年は大丈夫だと塗装会社の人が言っていました。右の状態では入居付けできないですよね。
【1-4】その他の塗装ビフォーアフター
左の写真のように外壁が破損していることもありますが、これも塗装時に修理可能です。凹んでいる部分をコーキング材で埋めてから塗装します。左の写真を見ると、凹みがわからなくなり綺麗になりました。
【２】外壁塗装の種類
外壁塗装は塗料の種類で値段や耐久性が大きく変わります。ここでは塗装の種類と耐久性について解説します。
【2-1】塗装の種類
塗料の違いは顔料に混ぜる樹脂の違いです。
大雑把にいうと、塗料は顔料に樹脂と溶剤を混ぜて作ります。
顔料にシリコン樹脂と油性溶剤を混ぜると油性シリコン塗料になります。溶剤に水を使うと、水性シリコン塗料です。耐久性の違いは使用する樹脂と溶剤によって変わります。
価格的は、アクリルよりウレタンの方が高く、それよりシリコンの方が高いです。シリコンとフッ素の価格差は倍くらいありますが、耐用年数は倍まではいかないようです。今回は３社見積もりを取りましたが、バランスがいいのはシリコンだと言っていました。
１液型と２液型の違い
１液型：「塗料+希釈剤(水またはシンナー)で塗装」
２液型：「塗料+硬化剤+希釈剤(水またはシンナー)で塗装」
簡単に解釈すると硬化剤を混ぜるのが２液型です
【2-2】油性と水性はどちらがおすすめ？
私の結論は油性がいいと思います。
なぜ油性がいいかというと、油性の方が耐久性があるからです。私は電話で塗装会社数社からヒアリングしましたが、ほとんどの会社が油性の方がいいと言っていました。
油性塗料は塗る時の匂いがきついので、入居者がいるとクレームになるとネットなどで書いてありましたが、実際に塗装している現場に何回も行きましたが、気になるレベルではありませんでした。匂いの感じ方は個人差がありますので絶対大丈夫とは言えません。
【3】塗装の見積書比較
物件近くの塗装会社を数社ピックアップして見積もりを依頼しました。見積もりを取得する時は、条件を合わせたましょう。条件が違えば、金額も変わってしまいますので正確な比較ができなくなります。
【3-1】見積もり依頼時の基本条件
まずはどこを塗装するのか、追加工事はあるのか、シーリングの補修は必要か。この条件で見積もりを取りました。
【3-2】見積もり金額
実際の見積もり金額は上記の表の通りです。
１社目：若い社長の会社で安さを強調していました。
２社目：一人親方のような会社で、感じの良い社長です。
３社目：大きい会社で規模の大きな塗装をしている会社です。
見積もりが出る前から予想していましたが、予想通りの金額でした。
【3-3】実際の見積書はこちらです
１社目と２社目の実際の見積書
３社目の実際の見積書
【3-4】最終的に選んだ塗装会社の見積もり内容
３社の中から最終的に、私が選んだのは２社目でした。見積もりの金額も妥当だし、人柄がとても良かったのが決め手です。仕事をする上で担当者の人柄はとても大切です。打ち合わせもスムーズで、仕上がりも納得でしたので、人柄で選んだのは間違いなかったと確信しています。
大まかな見積もり内容は以下の通りです。詳細は上にある見積書の写真を参照ください。
- 足場 275,500円
- 屋根塗装 3回塗り 296,460円
- 外壁塗装 3回塗り 534,300円
- 鉄部塗装（ケレンなど） 50,000円
- シーリング 50,000円
- 駐車場白線 無料
※塗装には高圧洗浄費用含む
【4】外壁塗装の色選び
塗装会社が決まったら最後は色選びです。いざ決めようと思うととても悩みます。下の写真は、塗装会社さんに塗装後のイメージを作ってもらいました。
【4-1】上下別々の色
新し目のアパートは上下違う色が多かった気がします。管理会社の営業に人気があったのもこのタイプです。
【4-2】上下同じ色
上下同じ色のイメージ写真です。どれもピンときませんでした。管理会社の担当者からもあまり人気がなかったです。
【4-3】最終的に決めた色
最終的にイメージ写真にない紺と白にしました。日当たりがいい場所なのでダーク系でも暗い感じにならず高級感が出ました。管理会社の女性社員からも好評で、実際６戸中３戸は女性が入ってくれました。
【5】塗装工事の工程と期間
塗装工事はただ塗るだけではなく塗装前に洗浄などをおこないます。実際の工程は下記の通りです。
【5-1】塗装工事の工程
１、足場の取り付け
２、高圧洗浄で汚れを落とす
３、塗装
４、足場解体
結構しっかりとした足場を組んでいます。アパートの入り口付近は、出入りできるように工夫してくれていました。
【5-1】完了までの期間
工事期間:約1週間から10日で完了します。
外気温や天候によって変わりますがおおよそこのくらいです。
まとめ
外壁塗装についてよくわかっていただけたと思います。価格が高いので塗り替えするアパートは少ないようです。だから塗り替えをすることで大きな差別化を図れます。さらに建物の耐久性も上がるし、入居付けにも効果がありました塗装費１５０万円かかりましたが、１０年以上もつと考えると年間たったの１５万円です。とてもコストパフォーマンスが高いリフォームですのでお勧めです。
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