不動産投資の歩き方

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【実録!築古アパート購入】地方の築古アパートを購入を決めるまでの考え方と分析方法。不動産投資の始め方

不動産投資の超初心者の私がどうして、築古アパートを購入しようと決めたのか?築古アパートを購入したいけど、他の人はどんな物件をどのように購入しているのかと興味がある人向けに記事を作成しました

超初心者の私が購入した物件とどう考えたかわかります。現在進行形です。

 

 不動産屋からこんな情報をもらいました。  

物件概要 ネット未掲載

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場所:埼玉県加須市 売出価格:1,500万円

木造 築27年 2DK(44㎡)×4戸 駐車場5台

土地:71坪 角地、最寄り駅から約500m

入居率50%

現況利回 6.4% 満室時利回 12.8%

売り主:法人 

売却理由:社員確保の為に購入

現在の状況:2階の2部屋入居中。なぜか現在募集していない

埼玉県でネットに出ている物件だと、表面利回12%越えはそれほど多くありません。楽待に掲載されている一棟物件の内、埼玉県では、利回12%以上は4.9%、15%以上は1%しかありません。なので、この条件でも悪くないと思いました

物件調査&内見

すぐに物件調査と内見に行きました

調査する内容

1、建物の状態 外壁と部屋

2、周辺の賃貸需要と立地

1、建物の状態
外壁チェック:

建ててから一度も塗り替えしていないので、白化現象が起きていて、シーリングもボロボロです。当日塗装屋さんも、同行してもらい見積もりを取りました。屋根と外壁、シーリングで約100万円です

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 室内チェック

2室チェックしました。1室はきれいで、もう1室は畳の表替えとクリーニングで大丈夫そうでした。予算は30万円くらいで見積もりました。

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基礎のチェック

私は基礎にこだわりがあり、全周囲から撮影して調べます。基礎は問題ありませんでした。

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その他のチェック

水回りは特に問題なし。サッシや網戸も問題なし。汚れや畳の汚れなど、修繕しなければいけない箇所も数か所ありますが、大きな費用はかからなそうです

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2、周辺の賃貸需要と立地

周辺のアパートなどの入居状況を調べ、不動産会社へヒアリングに行きました。

●加須市賃貸物件の現状

・加須市の人口約11万人 年間減少数約270人くらいの微減

・世帯数は増加傾向にある。一人世帯が増えている可能性あり  

・懸念点として、ビレッジハウスが総戸数180戸もあり30戸以上空いている。

 広さは50㎡以上で3.3万円
 ビレッジハウスの場所は加須市の中でもいい方ではない

・賃貸用住宅の空室率25.3%と県内では高い空室率
 埼玉県平均17.6%
・入居者の希望する広さ 40㎡以上が50%以上
・築年数は古くても家賃次第
・駅近が絶対条件ではない

・駅から工業団地へのバスが出ている  
・家賃相場は15%ぐらい下落している
・4万円以下の物件は202件全体の20%近くになる
・今後10年で、家賃下落率 年2%ぐらいと予想

f:id:Taro0212:20210521173735j:plain www.taro0212.com 

物件のメリットデメリット

1、メリット

・角地
・駐車場がある
・部屋が広い
・駅チカ
・コンビニが近い
・スーパーなどが近くにある
・インターが近い
・工業団地がある
・ハザードマップ水害、液状化、揺れやすさは比較的安全な地域

2,デメリット
・築年数が古い
・4室しかない リスクヘッジが難しい
・入居率が悪い
・2019年7月時点でも入居率50%
・駐車場が各戸1台しかない
・和室がメインで間取りが悪い
・大規模なリフォームが必要
・室内の洋室化が必要
・周辺に駐車場が少ない

購入にあたっての価格算出根拠

●相続税路線価920万円
 建物 約250万円
●現在の家賃相場から考えて、40,000円が賃料の適正
●満室想定家賃 40,000円×4戸×12か月=192万円
利回15%で計算すると 1,280万円
空室率を地域平均25.3%とすると年間家賃1,466,800円
利回15%で計算すると、956万円

★更地にした場合の実売価格 約900万円

・運営にあたってのリフォーム費用
・外壁塗装&屋根&鉄部補修など 100万円
 →シリコン2液塗装、3回塗り
・部屋のリフォーム補修 30万円
合計130万円を計上する

満室想定利回 15%で1,280万円ー130万円=1,150万円
以上の試算から、指値を900~1,000万円にする

調査まとめ

 ビレッジハウスが進出しており、家賃相場は今後も下落するだろう
 現状の空室率が25.3%と県内でも高い地域である。
 加須市の今後の賃貸経営は、競争が激しくなっており参入は慎重なったほうがいい。今後も、順調な運営はかなりの工夫が必要になる

価格交渉

1,500万円の価格に対して、900万円で指値をしましたがあっさりと否決されました。

その後、1,000万円でも断られ、1,100万円の指値でお願いしましたが、1,150万円でなら売りますと回答を頂きました。

900万円から考えると250万円の価格差があり、最終の指値1,100万円とは50万円の差がありました。

1,150円で購入すれば、表面利回り約16%で悪くないのですが、屋根や外壁、リフォーム費用130万円と取得にかかる費用を考えると14%とだいぶ落ちますので、かなり悩みました。

購入を決めた理由

決めた理由

・立地がいい
・部屋の広さ
・安定経営できそう
・まあまあ綺麗

利回りはそこそこですが、安定経営が出来そうだという理由が大きいと思います。 

まとめ

これが投資初心者のリアルです

まだ契約も決済も終わっていません。これからいろいろ問題が発生すると思いますが、選択した道を正解にするしかないと考えています。

不動産投資の初心者の私が、どんな物件をどんな考えで購入しようとしているのかを、記録してみました。

何かの参考になれば幸いです。

ざっくり書いたので、おかしな文章になってしまっていますことをご容赦ください。 www.taro0212.com 

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