北関東で築古ボロアパートを600万円の値引きで購入した結果どうなったのか
購入した経緯などの事例を紹介します。
購入した物件を探した方法や条件
購入した物件は、アットホームで見つけました。
私の検索条件
- 価格3,000万円以内
- 表面利回 20％以上
- 木造
- 築30年以内
- 部屋の広さ 30㎡以上
- 駐車場 1台/戸
- 地域 千葉、埼玉、茨木、栃木、群馬
こんな感じで検索していました。
アットホームにいい感じの物件が多かった気がします。
見つけた物件 掲載時の情報
- 表面利回 16.2％
- 部屋の広さ 2K×6戸 32㎡
- 築29年
- 入居率 50%
- 最寄駅から車で40分以上
表面利回りは高かったが、想定家賃が相場より高く設定されていました。
相場家賃にすると表面14％ぐらいになってしまうので、指値ができればいいかもしれないと内見を申し込みました。
物件の内見及び周辺調査
不動産屋さんにアポを取り内見の予約をしました。
その前に、一人で現地に行き物件外観と周辺状況を調査しました。
外観は派手な黄色で、外壁もボロボロ。駐車場や玄関はゴミが放置されていました。
調査した結果
建物
- 外壁はチョーキングが出ている
- 鉄部の錆が激しい
- 室内は退去したままなのか汚い
- 玄関や駐車場にはゴミが散乱し雑草だらけ
- 南向きで日当たりがいい
立地
- 大きな工場はあるが景気が悪くて従業員を減らしている
- 工場目当てにアパートが乱立
- 新築アパートがこれからも建設される
- 近くに小学校やスーパーなどがある
- 隣がきれいな公園
- 駅まで遠い
修繕計画
かなりのボロアパートなので修繕が必要。外壁や室内のリフォームをするために業者を探しました。
業者選定については、以前のブログを参照ください.
購入前のリフォーム見積もり
- 外壁塗装 150万円
- 室内リフォーム 200万円
- クリーニング 20万円
合計 370万円を想定
3社で相見積もりをしました。金額も大事ですが、業者さんの人柄を重視して選定。
金額交渉
金額交渉をするにあたり、所有者の状況などを分析
- 法人所有
- 社員寮として購入した
- 4年所有している
- 募集している家賃が相場より高い
- 賃貸募集サイトに部屋の写真も掲載していない
以上の条件から
- 償却が終わっている（4年所有している）
- 積極的に募集していない
- 融資で購入している
事前に登記をもらっていたので、所有者がいくらで購入しているかがわかりました。
そこから現在の融資残高を計算して、その金額を指値のベースにしました。
指値の基準：所有者の残債金額に合わせた
所有者は不動産業ではないので、減価償却が終り社員寮という利用目的もなくなった現在、所有する目的はあまりないと考えました。
そこで、残債が整理できる金額で指値をすれば何とか通るのではないかと思い指値をしました。
以上の理由から、600万円の値引きを要求しました。
指値が通れば、表面利回20％ぐらいになります。
募集開始から満室までの道のり
相場家賃で募集するためには、外壁以外に室内のリフォームも必要だと考えました。
見積もりは、5部屋で200万円くらい。
これから外壁塗装、リフォームをしていると繁忙期を逃してしまう可能性が高いと判断して、下記の内容のみを実施。
- 外壁塗装を実施
- 室内クリーニング
- 簡単なDIY
最低限のリフォームだけにして、家賃を相場から１２％くらい下げて募集。
本格募集開始前は、ほぼ全空でしたので早期入居を最優先しました。
無料インターネットの導入
入居者に人気の無料インターネットを導入することで差別化を図りました。
インターネット導入にあたっての費用などについては、過去の記事を参照ください
満室まで４か月かかりました
管理会社以外にジモティなどを利用して募集。
家賃をかなり安くしているので、順調に入居が決まりました。
最後の1室が１階の真ん中の部屋だったからか、１か月近くかかってしまいました。
１部屋空いているのと、満室では気持ちがかなり違います。
満室になったときは、かなりうれしい気持ちになりました。
退去が発生したら、バリューアップをして相場の家賃ぐらいまで上げたいと思います
利回り
満室まで４か月かかりました。今後退去やトラブルなどが発生すると思います。これからが本当の意味での不動産投資だと思います。
不動産投資のファーストステップの物件購入からリフォーム、満室までこれたのは協力してくれた、業者さんや管理会社さんのおかげだと思います。
表面利回 約１８％
実質利回 約１５％
今回は家賃を大幅に下げたので、購入時想定の利回りには届きませんでした。
しかし、とりあえず満室に出来たので一安心です。
購入に向けて収益不動産に収支計算や
銀行融資用のフォーマットをダウンロードできます。
