不動産投資って儲かるの？
年収数千万円！なんてていう数字を見ると、羨ましいですよね。
私も羨ましいと思い、勢いで始めました。
実際儲かるのかをサンプルを使って、素人が検証してみました。
検証物件スペック
種類：木造アパート４戸
家賃：１部屋 ５万円
購入金額 １，４００万円
購入総額 １，５４９万円
頭金 ３００万円
融資 １，２４９万円
こんな感じで物件を購入したら、儲かるのかを検証してみました。
※計算を簡単にするために、税金は加味していません
年間収支の試算結果
空室率１０％、年間修繕費率１０％で計算
経費やローンを支払い、空室率や修繕費を考慮すると
月の手取りは約６８，０００円。
この金額をどう思います？
私はかなりいいほうだと思います。洗練された投資家はもっといい数字を出している方もいますが、現実的に可能な数字で考えると悪くありません。
順調にいけば、頭金３００万円は約３年くらいで回収できます。
実際は税金があるので、５年くらいでしょうか。
きちんと運営できれば、５年で次の物件の頭金を稼げます。
１０年間規模拡大を目指したらどうなる？
結論！ １０年後の家賃年収は３２０万！
頑張って規模を拡大して行くと、１０年後には４棟のアパートを取得できます。
自己資金は１棟目の頭金の３００万円だけです。
３００万円を投資して１０年後に、家賃年収３２０万円になるわけですから投資効果はすごいですよね。
１０年の不動産投資の結果
投資金額３００万円
年収３２０万円
アパート４棟
これだけの資産を得ることができます。ただし、１０年間は家賃を使うことはできません。収入はすべて再投資するわけです。
アパートを所有しても使えるお金が増えるわけではないのです。
不動産投資で資産を増やすには時間がかかります。
だから早く始めるほうが有利です。
検証結果のまとめ
素人が計算した机上の空論ですので、信憑性はありません。
試算した結果から私が感じたこと
- 収入が増えるが使うことはできない
- 長期的には資産規模を拡大できる
以上２点です。
家賃収入を使ってしまうと、規模拡大はできません。しかし、融資を使って資産規模はどんどん大きくなります。規模拡大が終わったとき大きな資産を得ることができます。
さらにレバレッジをかければ違う結果になります。
今回はあくまで小規模な中古木造アパート投資の結果です。
再現性
この試算にはいろいろな問題点があります
- 融資が受けられるのか
- 同程度の物件が購入できるのか
これは大きな問題です。
不動産投資は、物件を希望の金額で購入することと融資を受けられるかが、一つの鍵になります。
不動産投資で必要なスキル
不動産投資で大切スキル
- 物件を安く購入する技術
- 銀行の融資を受けられる技術
この２つではないかと考えています。
色々な投資方法や考え方があるので、あくまで私見です。
このブログを通じていろいろな考え方を学びたいと思います
ぜひ教えてください
よろしくお願いします
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