不動産投資の歩き方

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【初心者向け】空室対策は購入前から始まっている。募集と空室対策とジモティで効果的な方法とは

対策

はじめに

空室を埋めたい!不動産投資家なら誰でも願うことです。不動産投資初心者で物件を購入したはいいけど入居者が付かなくて困っているが、何をしたらいいのか分からない。こんな悩みの人は多いのではないでしょうか。もし初心者の方でそんな悩みを抱えているならぜひお読みください。

本記事をテーマ

・入居者の行動分析
・空室対策の3つの方法
・ジモティーで募集時に効果的なアイデア

空室対策は入居者の行動を知ることから始まります。

  【1】周辺調査 満室経営は購入前から始まっています。

調査

空室対策は購入前から始まっています。物件周辺の賃貸需要や競合を分析することで、家賃やどんな設備をつけるかを決めることができます。

【1-1】調査項目

・市場調査 周辺の施設や立地
・競合分析 周辺の競合アパート分析

【1-1-1】周辺の施設や立地を調べる

入居者に人気のある施設の有無や、距離などを調査する。スーパーやコンビニがあるかないかで入居率は大きく変わります。Googleマップ等で詳細に調べておきましょう。

1棟目に調べた情報サンプル

★★近くにスーパー、コンビニなど多数
■マスダ〇〇店(スーパー)まで495m
■セブンイレブンまで777m
■ウエルシア(ドラッグストア)まで600m
■ビバホーム(ホームセンター)まで1117m
■カスミ(スーパー)まで1371m
■○○市役所庁舎(役所)まで1273m

【1-1-2】競合調査 周辺にある競合物件について調査します。

スーモやホームズで募集件数や家賃、設備などを細かく調べます。

競合調査内容

1、市の募集件数や空室率
2、町の募集件数など
3、木造アパートの広さ別家賃

広さ別家賃データ

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賃貸募集数と推移

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★周辺調査報告書

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競合がどれくらいあるのか、家賃や設備はどうかを調べることで、物件の強みと弱みを知ることができ入居者募集にあたって、どこまでのリフォームが必要かなども分かります。さらに入居者のペルソナ設定をすることでより強力になります。

空室率も年々変化しています。Homesの見える賃貸は平成20年の古いデータです。最新の空室率を作成していますので下記記事で確認してみてください。

 

【2】入居者のペルソナ設定

家族

どんな入居者を想定するか?これはとても重要です。マーケティングの手法として商品を購入する人のペルソナ設定というのがあります。 それは、自分の物件に入居する人はどんな人なのかを想定することです。

【2-1】私が作成したペルソナ設定

・性別 男性
・年齢 20~60歳
・職業 会社員
・収入 200~400万円
・家族構成 単身
・住居に対するこだわり
    安くてそれなりであればいい
    特にこだわりはない
・生活 食事はコンビニやスーパーがメイン
    料理などはしない
    移動は車
    家ではネットかテレビを見る
    風呂はシャワーのみ
・前居住地 茨城県内、栃木県
・勤め先 近隣の工場やスーパー
・出勤時間 8時ごろ
・帰宅時間 19時ごろ
・車種 軽自動車かミニバン
・休日の過ごし方 家にいることが多い
         友人と食事など

入居者を想定することでリフォームの内容なども決められます。ここではペルソナ設定から想定した設備の一つにインターネット無料です。

ペルソナ設定で休みの日は家にいることが多いと想定したので、ネットは必需の設備であると考えました。

結果として

無料ネット利用率は60%でしたので、想定したほどではありませんでしたが入居者確保に役立ちました。ターゲットを設定せず独りよがりなリフォームをするのは無駄になることもありますので、入居者のペルソナ設定をすることで無駄を省き、効率よく空室対策をしましょう。

【3】賃貸募集3つの方法

3つの方法

賃貸募集には大きく分けて3種類あります

1、管理会社に依頼する
2、他の不動産会社に依頼する
3、募集サイトで募集する

ここでは募集の種類によってのポイント等を紹介します 。

【3-1】管理会社に依頼する

  通常は管理を依頼している不動産会社に賃貸募集も依頼すると思います。管理会社は仲介がメインビジネスではありません。入居者を付けることで管理費をもらったり、リフォームして修繕費用をもらうことが主な収入源です。

管理会社も大家と同じように入居者を見つけたいと思っている協力者です。営業マンとの人間関係を構築し、自分の物件を一番に紹介してもらうことが一番の対策です。

ポイント

・管理会社には定期的に訪問及び電話をする
 忘れられないようにする
・管理会社がやり易い条件をヒアリングする
 家賃なのか設備なのか?

管理会社はパートナーですので、いい管理会社を選ぶことが満室経営の一歩です。管理会社の選び方の記事もありますので良かったら読んでみてください。 

 

【3-2】管理会社以外にお願いする

管理会社以外にも、募集をお願いしたほうがいいです。私のような極小大家だとあまり相手にされませんが、そんなことは気にせず訪問してお願いしました。

せっかく訪問するのであれば賃貸需要なども合わせてヒアリングして見るといいです。 ヒアリングする内容も、需要はありますか?とか家賃はいくらですかだけでなく、色々聞くと勉強になります。

私が不動産会社訪問時に聞いている内容

質問

どのエリアからの入居者が多いですか?
この地域に住む人の職場は近いですか?
単身者が多いですか?
通勤は車ですか?

どんな設備が喜ばれますか?
治安はいいですか?


この質問からペルソナ設定を見出すこともできますので詳しく聞きましょう

【3-3】ジモティー募集で有効だった方法

方法

今はオーナーがー直接インターネットで募集できます。私はジモティーしか使っていないのでその他は詳しく分かりませんが、ここではジモティーで募集する時に有効だった方法をご紹介します。

有効性

今回の5部屋募集のうち3部屋はジモティー経由での入居でした。掲載から1か月で3部屋入りましたので効果的だと思います

【3-3-1】説明文は箇条書き

説明文はポイントだけを箇条書きにする方がいいです。今の人は集中力が8秒間しか持たないと言われています。あまり長い文章は読まれません。一目でわかるようにしましょう。 実際の画像を掲載しておきますので参考にしてください。

★2021年1月に外壁塗装しました
★インターネット無料!
  使い放題です★防犯カメラ付きで安心です
★駐車場 1台無料
★フリーレント キャンペーン中!
103号室は角部屋です
間取り2K(K3.7・洋室6・和室4.5)
さらに、設備も新しくしています。

★【写真多数】下記URLから室内写真などを見られます
https://30d.jp/taro0212/1

【3-3-2】物件写真をたくさん掲載する方法

ジモティーは5枚しか写真を掲載できません。写真は大きなアピールポイントになるのでもってたくさん掲載したほうがいいですよね。そこで外部サイトの力を借りてたくさんの写真を見てもらえるようになります。 写真共有サイトはGoogleドライブ他色々ありますが、私が利用したのは30Days Albumです。

★【写真多数】下記URLから室内写真などを見られます
https://30d.jp/taro0212/1
の部分のURLをクリックすると写真が表示されます

・30Days Album  GMO系列のサービスです。

URLで写真共有が可能です。合言葉などでロックすることもできるのでいろいろ使えます。 今回私が使ったのはこのサービスです。

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ユーザー登録をして写真をアップロードするだけなので使い方も簡単です。iPhoneアプリもあるので携帯だけで完結できるのも便利です。

【3-3-3】ジモティーオプションを使って目立たせる

ジモティーには有料で投稿を目立たせるオプションがあります。

主に2種類 ジモティーのオプション

・リフレッシュ 新規投稿として上に掲載されます
・ハイライト 投稿のバックを黄色して目立たせます

効果があったのはリフレッシュです。これを使うと閲覧数がかなり伸びます。

ポイント!

オプション購入はアプリとパソコンでできますが、理由は分かりませんがパソコンからのほうが安いです。

アプリ価格
 リフレッシュ   370円  5回パック  1,600円
パソコン価格
  リフレッシュ   300円 5回パック  1,200円

オプションを買うならパソコンからがいいです。パソコンで買ってもアプリで使えますので安心してください。

まとめ

空室は精神的に堪えます。逆に満室は最高にいい気分にしてくれます。ひとつひとつできることを実行すれば満室も夢ではありません。初心者には難しいこともあるかもしれませんが、不動産投資はビジネスです。面倒がらずに頑張りましょう。

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