今回は超初心者向けに、不動産投資の仕組みを解説してみたいと思います。
不動産投資には興味があるが、よくわからない...という方は、ぜひ超入門情報として参考にしてもらえればと思います。
本記事のテーマ
「不動産投資の仕組みの基礎がわかります」
・不動産投資の購入と家賃などのお金の流れを図解
・管理会社の業務内容について
・出口戦略
・不動産投資のリスク
不動産投資をの仕組みを図解
１、不動産購入の基本的なお金の流れ
まずは不動産購入の基本的なお金の流れです。
不動産投資はマンションやアパート、戸建てなどの住居用建物を購入するところから始まります。
取得する方法は、いくつかありますが、一般的には金融機関から融資を受けて購入します。現金で購入する人もいますが、マンションやアパートは数百万から、高いものになると数億円になるので、現金購入できる人は少ないです。
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２、家賃収入を受け取るお金の流れ
不動産を購入してから家賃を受け取るお金の流れは、上の図のようになります。
入居者は管理会社に家賃を振込、管理会社は管理手数料を差し引いて、大家に振込で支払うのが一般的です。
管理会社を利用せず、大家が自分で管理している場合もあります。その場合は、入居者が直接大家に振込をします。
大家が直接管理する場合、入居者からのクレームや家賃の集金などを行いますので管理料はかからず、コストカットできます。
管理会社に任せる場合の管理料は、家賃の３～５％が一般的です。月の家賃が20万円の場合４％で8千円です。それほど高くはないと思います。
管理会社の業務内容
・入居者の募集業務
・入居者からの要望や修繕を請け負います
・家賃の集金と大家への送金
・入居者の退去時の立会いや清算業務など
管理業務は毎日発生するわけではありませんが、いつ起こるかわかりません。
自主管理も可能ですが、仕事中に連絡が来るかもしれないと、ドキドキするのは精神的によくありません。サラリーマン大家の場合は、管理会社にまかせたほうがいいと思います。
3、不動産投資の収入の種類 インカムゲインとキャピタルゲイン
投資から得られる収益には、大きく分けて2種類あります。インカムゲインとキャピタルゲインです。
インカムゲイン：主に不動産などの賃貸料のことです
キャピタルゲイン：不動産の売却益のことです
不動産投資というと、インカムゲインを想像しがちですが、売却まで含めての投資です。
・不動産投資の出口戦略
不動産投資は、購入→賃貸運営→売却という３つのパートに分かれます。購入から賃貸運営まで不動産投資だと考える人が多いですが、売却＝出口戦略も重要な要素です。
これから、不動産投資を始める場合、なかなか売却まで意識が行かないと思います。
しかし、購入時に何年保有して売却するのか、想定される売却益を計算に入れておくことは、とても重要なことです。
4、不動産投資のリスク
不動産投資は投資なので、必ずリスクがあることを認識しておく必要があります。
不動産投資の本やセミナーなどでは、必ず儲かるという発言が多く見られます。
家賃年収〇〇〇〇万円や資産〇億円と儲かっているかのように言っている人でも、実際はそれほど儲かっていない場合があるので、注意しましょう。
不動産投資のリスク
・空室リスク・家賃下落リスク・滞納リスク・災害リスク・修繕費リスク・不動産価格下落リスク
不動産投資は額が大きいだけに、損失額も大きくなるので、購入前にきちんと試算をしリスクを認識しておくことが大切です。
ローンを利用している場合のリスクはより大きなものになります
リスクを避けるための方法
・正しい知識を身につけること
・十分試算を行うこと
・賃貸需要や地域特性などをきちんと調査する
不動産投資の正しい知識を持たず、利回りだけで投資判断を行ってしまうことは、とても危険です。
法律や税務に関しての基礎知識を勉強することで、リスク低減につながります。投資判断をする場合は、他人の意見だけで決めてしまうことのないようにしましょう。
まとめ
私が不動産投資を始める時、ネットや本の情報から色々なことを学びました。
何を始めるにも基本が大切だと思います。
いつでも見直せるように、まとめてみました。
ここにまとめた解説は、たくさんある不動産投資の考え方の一つです。何かのヒントになれば幸いです
