物件を買いたいけど、キャッシュフロー計算が不安な初心者向け記事です
「収支計算(キャッシュフロー)の作り方や内容がわからない。
簡単に収支計算書を作りたいけど、エクセルなどが使えないので、簡単に使えるテンプレートがあるといいのにな」
こんな悩みを持つ投資初心者にに向けて、記事を書いています。
- この記事を読むことで
- 本記事の内容に向いている物件種類
- キャッシュフローとは
- キャッシュフローの考え方
- 細かく解説します
- 実際にシミュレーションしてみましょう
- まとめ
- テンプレートのダウンロードと利用方法
この記事を読むことで
不動産投資の超初心者でも１０分でキャッシュフローを計算できるようになります
・簡単にキャッシュフローを計算できます
・検討物件をキャッシュフローから判断できるようになります
・キャッシュフローのテンプレートをダウンロードできます。
本記事の内容に向いている物件種類
・築古戸建て
・中古アパート(木造、軽量鉄骨)
・区分マンション
キャッシュフローとは
キャッシュフローとは不動産投資の家計簿に近いです。
実際は、物件を購入して収入と支出を集計して、収支を計算するものです
ここでは、購入前に物件のキャッシュフロー(収支計算)の予測を立てる方法について解説します。
初心者にはとっては聞き慣れない言葉も多いかと思います。図解などを交えながら、初心者でもわかるようにしています。
キャッシュフローの考え方
家賃収入ー経費ー返済ー空室損＝手残り
簡単に書くとこの式で表せます
収入からかかる費用を引くだけなので、とても簡単です
この式を理解していれば、キャッシュフローについて理解できたと言っていいでしょう。
細かく解説します
1、家賃収入
入居者からいただく家賃です
家賃の中には、部屋代、管理費、駐車場代など細かく分ければ色々あります
家賃設定の際は、部屋代＋管理費＋駐車場代を分けて募集したりします。
地方の物件だと駐車場代込みで表示する場合が多いです。
家賃の集金などは、管理会社に委託することが多いです。
2、経費
経費の種類
管理料：管理会社に支払う費用
広告費(AD)：入居を決めてくれた場合に支払う
修繕費：自然破損や退去後のリフォーム費用
共用部分の光熱費：廊下電気など
浄化槽メンテナンス：浄化槽の場合かかります
保険料：主に火災保険です。
固定資産税：建物と土地の固定資産税です。
駐車場代：別に駐車場を借りている場合に必要。
その他： ネット料金他
経費としては主にこれぐらいです
エレベーターなどがあると、維持管理料や修繕費がかかったりします。
３，返済
現金購入の場合の発生しませんが、不動産投資の場合金額が大きいので、融資を利用して購入すると思います。
月の手残りを最大化するには、低金利と融資期間を長期にする必要があります。ここでは詳細を書きませんが、融資期間が長くなると他の問題が発生しますので注意が必要です。
4，空室損（空室率）
どんな物件でも、常に満室はありえません。
空室期間の予測を立てることはとくに重要です。
シミュレーションを作成する際、空室損を考えないで作ってしまうと後で大変です。必ず設定しておきましょう。
実際にシミュレーションしてみましょう
キャッシュフローを作る上での、基本的な内容は理解できたと思います
理解できれば難しいことはありません。
では、実際に収益物件のキャッシュフロー予測を作って見ましょう。
スプレッドシートでキャッシュフローのシミュレーションテンプレートを利用できます。コピーして利用可能です。
方法は、記事の最下部に記載しています。
実際にシミュレーションを作るとき、こんな悩みが発生すると思います
「各項目は実際にどのくらいの費用がかかるのかわからない」
今回作成してキャッシュフローシミュレーションのテンプレートは、ガイドラインなどを付けています。
簡単にシミュレーションが出来ると思います。
あくまでシミュレーションですので実際と違う部分もあります。
私が作成したテンプレートをもとに説明していきます。
１，物件取得費用エリア
- 物件の購入価格を入力すると仲介手数料が自動で算出されます。
- 登記料、不動産取得税は固定資産税評価額が分かれば自動算出可能です
- 修繕費用：購入後に予測される修繕費（外壁塗装、リフォーム費用など）
２，家賃関係エリア
- 満室時家賃：一部屋家賃と部屋数の入力すれば算出されます。
- 空室率：予想される空室率を入力すれば算出されます。
- 年間修繕費用：予想される修繕費率を入力すれば自動算出されます。
３，経費関係エリア
- 管理料：家賃を設定すれば自動算出されます
- 共用部経費：物件によっても変わります。仲介会社に確認してみてください
- 浄化槽メンテナンス：参考資料にサンプル価格を入力しています
- 保険料：火災保険会社のサイトで試算してください
- 固定資産税：固定資産税評価額が分かれば自動計算できます
- 駐車場、その他：個別にかかる費用があれば入力してください
４，返済エリア
ローン元金と融資期間、利率を入力すると返済額が自動計算されます。
５，手残りエリア
全て入力が終わると最終利益額を算出できます。
これでキャッシュフロー計算は終了です。
６，税関係算出シート
算出できるもの
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 固定資産税
７，浄化槽メンテナンス参考価格表
浄化槽の点検費用、汲取費用の参考価格を掲載しています。
８、ローン支払い内訳（元金と金利分）
ローン支払いの元金と利息の支払い内訳を計算できます。
このテンプレートで出来ることは以上です。
ご自由にお使いください。
※このテンプレートを利用して発生した損出などについては自己責任でご利用ください。
まとめ
今回のキャッシュフローシミュレーションのテンプレートは、簡単に計算出来るように作られています。
しかし、取得税や法人税、減価償却費用などは考慮していません。
収益物件の購入前に簡易的にシミュレーション用と考えてください。
素人が作ったテンプレートですので、間違いなどがあると思います。
もし間違いなどに気がついた場合、コメントで教えていただければ嬉しいです。
一緒に不動産投資を勉強できればと考えています。
テンプレートのダウンロードと利用方法
コピーしてご利用ください
テンプレートはGoogleスプレッドシートを使っています。
Googleアカウントが必要です。
注）Googleアカウントでログインしていないとコピーできません
閲覧専用になっていますので、ファイル→コピーを作成してから作成してください。
※このテンプレートを使用してでた損害などは一切責任を負いません。
了承の上ご利用ください。
↑ここからテンプレートをコピーできます
自由に変更して使ってください。
他にもテンプレートがあります。
ご希望の方はどうぞ
