不動産投資の歩き方

不動産投資の初心者のために、投資の基本などを記録しています

【最速購入!】築古アパートを最速で購入するための5つのステップ!初心者の不動産投資の始め方

はじめに

不動産投資を始めたいけど何から始めればいいかわからないという方は多いと思います。私は独学で不動産投資の勉強を始めて3ヶ月後にほぼ全空の築古ボロアパート1棟を購入し、4ヶ月で満室にしました。

そんな初心者の私だからこそ、これから始めたい人の気持ちがよくわかります。 

本記事のテーマ

「不動産投資を始めたいけど、どうやって始めればいいかわからない」
1、不動産投資の目的、目標、戦略を立てる方法
2、物件の探し方
3、物件に問合せや資料請求をする方法
4、建物のチェックとその方法(建物チェックリスト)
5、買付申込書のテンプレ

不動産投資の物件購入までの流れを、ステップごとに解説します。やることが多いですが、不動産投資のリスク回避のためには必要です。ぜひ最後までお読みください。

特典
1、不動産投資の目的、目標、戦略の決め方テンプレート
2、買付申込書テンプレート

3、物件チェックシート
記事下部にリンクがあります
関連記事からもダウンロードできます
※無料ダウンロードできます。

不動産投資の購入までの流れ

 1、不動産投資の目的、目標、戦略を明確にする方法

不動産投資を始めるには、この部分がとても大切です。何をするにも基礎が大切、これは投資における設計図です。不動産投資の目的をハッキリさせることでその後の不動産投資において、無駄なことをしなくて済みます。

参考までに私の場合を載せておきます。

目的 「ゆっくり投資がしたい」

目標 「2021年末までに、融資を使ってアパートを購入し満室にする」

戦略スキル 

得意なこと

・営業的スキルで交渉することが得意

・とにかくすぐに行動できる

数字的なアプローチが好き

不得意なこと

・継続をすること

・細部まで細かく分析すること

・DIYなどの技術が必要なこと

やりたいこと

「空室のアパートを満室にして物件を再生してみたい」

目的、目標、戦略を決めることで、どのような投資手法を取り、どんな物件を選べばいいのか明確になります。

不動産投資の始め方についての記事で詳しく解説していますので、そちらもご覧ください。 

www.taro0212.com

 2、物件を探す(情報収集をする)

投資方針が明確になったら、その条件に合う物件をネットや不動産会社に訪問するなどして情報を集めます。

インターネットで探す方法

収益物件を専門に、掲載しているサイトはたくさんあります。それらを利用して、希望の条件に合う物件を探します

物件情報サイト一覧

〇Home's不動産サイト 収益物件以外も掲載しているサイトです。個人的によく利用しています

〇楽待(らくまち)収益物件専門のサイトです。情報量も多いです

〇健美家(けんびや)検索条件が豊富で、探しやすいサイトです

〇不動産投資連合体  〇OCN不動産  〇不動産ジャパン  〇ニフティ不動産  〇E-LIFE for Biz  

不動産会社のサイトのみに掲載されている場合もありますので、投資地域周辺の不動産会社サイトもチェックするとお宝があったりします。

不動産屋さんに探してもらう

条件がしっかりしていないと、探してもらうことはできませんので、明確にしておきましょう。

不動産屋さんに希望の条件を伝えて、探してもらう方法もあります。不動産会社は、基本的にレインズを利用して物件情報を探します。どこにお願いしても同じ情報しかない場合が多いです。

たまにネット未公開の物件情報や、入りたての情報があったりします。手間がかかりますが、地道に探すとお宝を発見できるかもしれません。

ポイント:不動産会社との付き合い方

投資物件専門会社は、たくさんの情報を持っています。それと同時に、物件購入希望者も多いので、その不動産会社から、優良顧客だと選ばれる必要があります。いい物件は、まず先に優良顧客に案内されます。そこではじかれた物件情報ばかりがあなたに紹介されます。自分が購入できる顧客であることをアピールすることがとても大切です

3、問合せ、資料請求をする方法

希望に合う物件が見つかったら、問合せと資料請求をします。

連絡方法は、電話やメールがありますが、おすすめは電話です。

自分がいいと思う物件は、他人もいいと思うものです。人気物件を購入するのは、スピード勝負です。電話→メールで資料を送ってもらう。この順番がおすすめです。

請求する資料

物件概要書物件価格、土地面積などの基本情報が書かれたもの

レントロール現在の入居者情報や家賃、入居期間を確認できます

登記簿謄本物件の登記履歴がわかります。

固定資産税評価額土地と建物それぞれの固定資産価格が分かるもの

その他:駐車場を他に借りているなど維持費用がわかるも

不動産会社にない場合もあります。できる限り資料を多くもらうようにしましょう。登記簿謄本は自分でも取得できます。 

 4、建物のチェック

不動産会社からもらった資料で、物件を評価して、少しでもいいと思える物件があったら、物件を見に行きます。建物外観、空室があれば部屋を内見しましょう。

建物のチェックポイント

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外観:外壁塗装の状態、亀裂やヒビの有無、共用部(共用灯、階段、ポストなど)

設備:給湯器やエアコン(製造年月など)

室内:風呂、キッチン、トイレなどの水回り(重要)、間取り、壁や床の亀裂などがないか

境界:境界杭をチェック(隣地との境界)

周辺エリアの環境:日当たりや、高低差、コンビニやスーパー、公園など、近くに騒音や異臭などが発生するものがないか、駐車場出し入れのしやすさや台数

周辺の賃貸需要などを、近くの不動産屋さんで聞きましょう。購入予定の物件についての情報をもらえる可能性もあります。

ヒアリング内容

・エリアの賃貸需要や特徴

・他物件の稼働率

・購入予定物件が家賃がいくらなら決まるか 

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5、買付申込書を提出する

購入したいと思ったら、不動産会社に買付申込書を提出します。

買付申込書には、物件概要と購入希望金額、融資条件付きなどを記載します。融資で購入する場合、融資が下りなかった場合は契約を無効にする条件です。

一般的には、買付申込書を提出した順番が優先される傾向がありますが、必ずそうなるとは限りません。売主の基準が何かによって変わってくるでしょう。

買付申込書に法的拘束力はなく、単なる購入するという意思表示です。キャンセルに対するペナルティはありません。ただ、信用を失うので、正当な理由がない限りキャンセルは避けましょう。購入するかどうか慎重に考えてから、買付申込書を提出するようにしてください。

不動産買付申込書テンプレート

note.com

6、売買契約

買付申込書が受理されて、購入条件がクリアになった場合、売買契約をします。契約書の見方やチェックする方法などは、機会があれば記事にしたいと思います。

まとめ

不動産投資、購入までの流れは以上です。いい物件と出会える確率はとても低いです。毎日ひたすら物件情報を収集し、問合せをして現地調査をする。これを何度も繰り返して、やっと物件を取得できるのです。

不動産投資は購入時に成否が決まってしまうと言われるくらい、購入までのプロセスがとても大切です。

諦めずにコツコツとステップを踏んでください。ツイッターで洗練された投資家が、いとも簡単にいい物件を買っているように見えますが、そこには人並み以上の努力が存在します。今は自動的に物件情報が入ってくる投資家も、最初は同じことを繰り返していたはずです。

いい物件の購入を夢見て頑張りましょう。

これからも有益な情報を公開して行きますので、ツイッターのフォローをしていただけると嬉しいです。最速で情報をゲットできます。
またコメントなどいただけると嬉しいです

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