不動産投資の歩き方

不動産投資の初心者のために、投資の基本などを記録しています

土地勘のない場所への投資はダメなのか?地方の市場性を簡単に調べる方法と調査内容について解説!

○はじめに

不動産投資で投資用物件を購入前には、周辺地域の賃貸需要や市場性を調べておくことは、とても大切です。購入後に失敗したと思っても、建物を移動することはできません。購入前に詳細かつ多角的に調査する必要があります。

今回は調べる内容や調べ方などをサンプルを使って解説したいと思います。

 この記事を読むことで

・賃貸需要の需給バランスがわかる
・地域の人口動態と世帯数の推移を理解できる
・購入前に何を調査すればいいのかがわかります

土地勘のない地方の物件を購入して大丈夫かと不安な人向けの記事です

いい物件があったけど土地勘がなくて、購入に踏み切れない
物件周辺の調査をしたいけど、何をどう調べたらいいかわからない

不動産投資 初心者でこんな悩みがある方は、ご覧ください

〇物件購入前に地域の市場性を総合的に調べるチェックポイント

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私は4つの項目に分けて、地域の市場性をチェックしています

1,地域の市場規模のチェック  
  人口動態や世帯数の動向など
2,地域の賃貸需要や募集状況のチェック  
  募集件数や必要な設備や競合する物件の特性や数など
3,立地や周辺環境のチェック  
  生活利便性や治安、ハザードマップなどを調べる
4,物件のメリット・デメリットをチェック  
  間取りや建物の状態、設備や日照条件、駐車場の数などを調べる 

〇実際に調べる内容や方法を解説

1,地域の市場規模のチェック 

市場規模は、人口や世帯数を調べます。私は世帯数を重視しています。日本は人口減少中なので、ほとんどの地域で人口減少しています。


市のホームページで人口や世帯数を調べる

例として、埼玉県加須市の人口及び世帯数推移を調べてみました。人口は減少していますが、世帯数は増えています。全国的に同じ傾向にあると思います。一人世帯が増えていると推察できます。
下表は、埼玉県加須市過去6年間の人口及び世帯数の推移です。

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もっと詳しく調べるときは、総務省統計局が5年おきに調査している「住宅・土地統計調査」で調べられます。
地域特性はウィキペディアで調べるのもおすすめです。 
ホームズの見える賃貸で空室率を調べる

ホームズの見える賃貸で、都道府県の市区別空室率が調べられます。ただし、平成20年のデータなので少し古いです

私が個人的に、最新の空室率データを調べましたので、下記ブログからデータをダウンロードしてご利用ください。平成20年と最新データ平成30年との比較をしています。無料でダウンロードできます。ご自由にどうぞ。 

www.taro0212.com

2,地域の賃貸需要や募集状況のチェック

賃貸需要の調べ方
・スーモで検索条件を使って募集数や募集条件などを調べる
ネットで物件の該当地域を絞り込み、募集数や家賃相場、募集条件などを調べます。
毎週月曜日などに、募集数の変化を見ると動きがわかります。購入後も定期的に実施すると、需要の推移を確認できます。
募集件数推移と家賃&設備別物件数 

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上表は、週間での募集数の推移を調べたものです。増減を見ることで、賃貸需要を推測できます

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上表は、募集にたいして家賃別、インターネット無料、防犯カメラ付き、両方設置されている募集数を調べたものです。無料インターネット付き物件の数は、極点に少なく、差別化になると推測できます。
実際に、私の物件ではインターネット無料の効果はあったように思います。
・現地の不動産会社にヒアリングをする

 不動産会社にヒアリングすると具体的な、募集事例や需要などを聞けます。私はいきなり訪問してしまっていますが、電話でアポを取って行ったほうがいいようです。

何社か、訪問していると内容に違いがあったりします。不動産会社が言うことをすべて鵜呑みにするのは避けたほうがいいと思います。 
不動産屋会社の営業でも、地域の賃貸需要を完全に把握している訳ではありません。数字で捉えている人は少ない印象です。 

3,立地や周辺環境のチェック

自然災害が増加していて、ハザードマップが重要になってきました。2020年8月から宅建業法が変わり、ハザードマップを説明することを義務化しています。
地盤サポートマップという、地盤や土地の成り立ちを調べられるサイトもあります

4,物件のメリット・デメリットをチェック

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最後は実際に物件周辺をチェックします。私が調べた物件のメリット・デメリットの調査サンプルですメリットやリスクとなりそうなことをまとめています。
色々調べた情報を整理すると、全体像が見えてくることもあります。

まとめ

不動産投資は買うまでが重要です。調べるのは手間がかかります。いくら調べても、不安は消えません。いざ決断する時には、迷うものです。後悔しないように、詳細に調査しましょう。